5 月 20 日，在香港舉行的投資人午餐會上嘉賓合影
左起：e-house 董事局主席周忻、上海實業副總裁倪建達、廣州富力董事長李思廉、建業地產首席執行官王天也、
龍湖地產副董事長蔡奎、萬通地產董事局主席馮侖、新加坡凱德置地首席執行官廖文良、建業地產董事局主席胡葆森、
聯想創始人柳傳志、華遠地產總裁任志強、香港華潤新任董事長宋林、中國“投資銀行之父”高盛高華證券董事長
方風雷、紅牛中國及華彬集團董事局主席嚴彬、龍湖地產董事長吳亞軍、雙全集團董事局主席王偉斌、SOHO 中國
董事長潘石屹、中信資本首席執行官張懿宸、摩克迪集團創始人兼董事長張醒生

新加坡嘉德置地總裁廖文良

    ■河南建業全球路演中獲得的強大支持力，也給這只新股登陸港交所注入一劑強心針。

    ■ 5 月 20 日，宋林、李思廉、潘石屹、方風雷、吳亞軍等八大名流到路演現場助陣，令港媒大開眼界，被戲稱為“八星助陣”。河南建業首日的認購已達國際配售總額的一半。

——《華夏時報》6 月 7 日

中國銀行河南分行副行長張東向

左一為紅彬資本中國基金創始合伙人沈南鵬

    ■ 5 月26日，河南建業開始在香港全球招股，在得到富力地產董事長李思廉、蒙牛乳業總裁牛根生、老虎基金等落實入股后，5 月 29 日，建業地產公開發售部分已經獲得足額認購。

——《華夏時報》6 月 7 日

路演核心團隊：董事局主席胡葆森（中）、首席執行官王天也（左）、財務總監兼公司秘書鄧文祖（右）

執行董事閆穎春簽署報送聯交所的招股說明書

    這次河南建業 IPO 整個過程的確充滿艱辛。在前后近三周的時間里，管理團隊先后見了近 100 家全球投資機構，經常是剛剛見完一批人，下一批已經在門口等候。而這百家國際機構中，對河南省概況、河南建業的商業模式有所了解或熟悉的幾近于零，這對路演來說是巨大的挑戰。

    “很多國外投資者知道中國具有投資機會，但并不了解中國。許多人甚至不知道河南省在哪里。管理團隊需要花大量時間介紹河南情況，然后才是介紹公司情況。”有知情人士介紹。

    打破國際機構對河南建業認識盲區的，還有一個很重要的路演戰略。在路演過程中，摩根士丹利、五大名牌律師行以及畢馬威等多家一流中介機構為其量身定做了一份路演方案，并和河南建業管理層一起推銷其特殊的發展戰略。

    和其他中國地產商不同，河南建業的戰略限于河南地區，以中原為重點，而非北京、上海這樣的地產熱點地區。因此不少投資者關注河南建業的立足中原戰略能否成功。事后證明，這份特別的戰略模型，獲得了投資者的認可，幫助河南建業在路演中贏得大量訂單。

 ——《第一財經日報》6 月 10 日

5月22日，恰逢建業16歲生日，路演團隊在新加坡與集團董事廖茸桐共度難忘時光

路演團隊在英國倫敦。董事局主席胡葆森（中）、首席執行官王天也（左二）、

財務總監兼公司秘書鄧文祖（右一）、財務中心總監胡冰（右二）、董事會辦公室業務審核部總經理郭衛強（左一）

波士頓與紐約街頭即影

    大家晚上好！我是摩根士丹利董事總經理兼亞太區股本和固定收益部門主管夏顯能。我謹代表摩根士丹利向建業地產股份有限公司今天在香港聯交所主板成功上市表示最誠摯的祝賀。今天是值得慶賀的一天，并且是建業地產發展歷史中的一個里程碑，同時也是香港資本市場發展的一個重要里程碑。

    您已經知道，建業地產的首次公開發行是中國房地產開發商在今年的首次成功上市。由于近期市場波動，投資者投資情緒惡化，自從年初以來已經有 10 宗交易被暫停、延期或下調規模。中國房地產板塊遭受的打擊尤其慘重。在這樣的市場環境下，投資者對投資對象格外挑剔，而只有那些絕對出色、并且擁有真正獨特之處和吸引力的投資故事才能打動投資者。而建業地產就是這樣的投資故事。

    眾所周知，我們目前正在一個大熊市。在美國經濟衰退，市場擔心中國政府進一步采取宏觀緊縮政策，沿海地區的房地產公司股票表現不佳的大環境下，我們的路演團隊在路演期間著實打了一場硬仗。此外，很多投資者以前不太了解河南省。從我們所獲得的反饋意見，我們看到是高質量的管理層征服了投資者。從路演第一天開始，“管理團隊出色”、“管理層給人印象深刻”等評論就成為投資者反饋中的主基調。建業地產獨一無二的投資故事，以及經驗豐富、穩健可信的管理團隊吸引了一些最大、最具影響力投資者的參與，致使建業地產在上市的第一天就已經擁有了一個穩定和高質量的股東群體。 

    在這里，我希望能夠格外提及胡主席的領導才華。您在引導公司運營和帶領管理團隊過程中所發揮的作用是公司脫穎而出的一個亮點，并且成為路演期間促使投資者下定決心做出投資的重要因素。但是投資者仍然無法看到的是您在過去幾個月里所展現出來的嚴謹的作風和巨大的決心。目前，試圖進入香港首發市場的大部分公司董事長都不具備抵御此輪市場沖擊的經驗、品格以及判斷力，但是胡主席仍然做出了艱難的決策，并且作為合作伙伴堅定地同摩根士丹利一同合作，因此我們不得不向您表示致敬。我們希望這一合作關系能夠在未來幾年里繼續得以發展和壯大。 

    作為建業地產的戰略投資者，凱德置地對公司上市提供了巨大的支持。毫無疑問，你們所做出的貢獻成為建業地產今天獲得成功的一個重要因素。

    作為河南省房地產市場中的領頭羊，建業地產長期以來一直以卓越的產品和服務著稱。今天，公司又向前邁出了一大步成為國際市場中的上市公司。

    胡主席，摩根士丹利十分榮幸能夠有機會在此次首次公開發行項目中同您和您的團隊共事。感謝您能夠讓我們親歷建業地產“根植中原，造福百姓”、“讓河南人民都住上好房子”的熱情。在此，我對公司成功在香港聯交所的上市再一次向您和您的團隊表示熱烈的祝賀！

（夏顯能，摩根士丹利董事總經理兼亞太區股本和固定收益部門主管。本文系他在上市祝捷晚宴上的講稿。）

中商集團副總裁梁鍵向建業贈送大師制作的景泰藍瓶

摩根士丹利亞洲有限公司執行董事梁翔向建業贈送瑪瑙牡丹

摩根士丹利向建業“夢之隊”的董事們贈送籃球隊服，老胡收獲的是同飛人喬丹一樣的23 號

6 月 6 日上午10時，集團總部員工在鄭州辦公樓下同步慶祝上市成功

    十分榮幸受邀參加建業地產香港成功上市的祝捷晚宴。今天不僅是建業人一個大喜的日子，更是河南地產界的一件盛事。在此，我受河南省人民政府張大衛副省長的委托，對建業
成功上市表示最誠摯的祝賀！

    辛勤耕耘，春華秋實，16 年來，河南建業勇于開拓，奮力拼搏，堅定了一個開發高品質住宅的信念，堅守了一個堅持向下的省域化發展戰略，打造了一個富有社會責任感的企業品牌，培養了一支克難攻堅的優秀團隊。建業不僅是我們河南地產界的領跑者，而且，也是我們河南地產界的一面旗幟。
2002 年以來，河南的社會經濟發展迅速，城鎮化速度明顯加快。建業從 2002 年全面啟動了省域化發展戰略。短短 6 年時間，已擴展延伸到了河南省 16 個省轄市，并進入了 3 個
縣級城市，形成全省布局。建業事業的成功，不僅改善和提高了所到城市老百姓的住房品質，改善和優化了當地的人居環境，還為河南城市的建設和發展，做出了積極而重要的貢獻。這
一點，建業不僅得到了省政府的充分肯定，還得到了全社會的廣泛認同。

    最近，我特別留意查看了一些業內人士對建業上市的評介，印象最為深刻的是一位內地的上市地產公司董事長說：“如果建業此次上市成功，將是 2008 年中國房地產市場的轉折性
事件。”這句話有著非常深刻的意味，建業此次成功上市不僅在資本市場贏得了發展空間，而且步入了一個良性的、快速的發展軌道，同時我相信，對中國的房地產市場都具有重大的影響。

    有一位大師曾經說過：人，詩意地棲居在大地。我相信，在建業成功上市之后，一定會以它“根植中原，造福百姓”的核心價值觀、以其優越的品質、以其誠信的服務、以其驕人的業績，讓河南的老百姓都住上好房子，為所有投資建業的朋友們、社會各界人士奉上一份豐厚的回報。

    我相信，不久的將來，建業不僅會成為河南房地產界的驕傲，而且，也必將成為中國房地產界的驕傲。

（查敏，河南建設廳廳長。本文系她在上市祝捷晚宴上的講稿。）

摩根士丹利將此次IPO 所募集的資金支票交給建業

在上市祝捷晚宴上，老胡用一把鑰匙開啟了財富之門

“牡丹花開早，中原第一枝。”建業向上市中介機構贈送汴繡牡丹圖

前往見證此次 IPO 的建業人代表

■ 6 月6 日    步入香港聯交所交易大廳

2008~2005

    2008年6月6日 ●建業地產在香港聯交所主板成功上市。
    2008年4月18日 ●建業住宅集團與 LG 化學在集團總部建業城市花園多功能廳舉行戰略合作簽約儀式。
    2008年3月29日 ●由中國房地產業協會、國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院四家單位共同發布的《2008 中國房地產百強企業研究總報告》顯示：建業住宅集團在“2008 中國房地產百強企業”總排名由去年的第 41 位提升至第 39 位，并入選“2008 年抗風險能力 TOP10 房地產企業”，榮登第八位。
    2008年2月27日 ●建業住宅集團與中國銀行河南省分行舉行戰略合作簽約儀式。
    2008年1月23日 ●河南省第十一屆人民代表大會第一次會議上選舉產生了河南省出席第十一屆全國人民代表大會代表，胡葆森董事長高票當選。
    2008年1月7日 ●建業住宅集團、易居（中國）戰略合作簽約儀式在集團總部多功能廳舉行。
    2008年1月 ●2007 年度，建業住宅集團繳稅首次突破 3 億元大關，這是建業繼 2005 年起連續兩年全省繳稅突破億元大關之后，再次取得的重大突破，從而也再次摘取我省房地產行業繳稅冠軍。

    2007年12月15日 ●由河南日報報業集團、河南省工業經濟聯合會聯合主辦，大河報社承辦的“2007 中部企業領袖年會”上，建業住宅集團當選 2007 河南最具競爭力企業；胡葆森董事長被評為2007 河南最具影響力企業領袖；開封水系工程當選 2007 河南經濟最具發展力項目。
    2007年11月19日 ●在鄭開大道開通一周年之際，由建業住宅集團和開封大宏房地產開發有限公司聯合投資、并由開封建業大宏公司開發的省重點項目鄭開·森林半島項目盛大奠基。
    2007年8月15日 ●由中國銀行河南省分行與建業住宅集團聯合發行的“長城建業足球中超聯名借記卡”揭幕儀式隆重舉行，雙方簽訂了客戶服務方面的聯盟合作協議。
    2007年8月7日 ●在三門峽市土地掛牌出讓活動中，集團成功拍得 2007-26號地塊。
    2007年5月22日 ●集團十五周年慶典聯歡會隆重舉行。
    2007年3月23日 ●建業住宅集團與河南六建建筑集團有限公司正式簽訂戰略合作協議。此次簽約是繼建業集團與河南二建、浙江中天建設集團建立戰略聯盟之后，結成的第三家工程承建戰略合作伙伴。
    2007年3月5日 ●胡葆森董事長攜帶四份提案赴北京參加“兩會”，提案涉及多個社會關注熱點。
    2007年1月16日 ●集團發布《關于建業住宅集團（中國）有限公司機構調整的決定》，正式啟用新的管理架構，將始于 2004 年的總部、大區、項目公司三級管理架構，調整為總部和城市公司的兩級管理模式。

    2006年12月23日 ●建業會攜手交通銀行、海爾集團、大商集團、河南新希望汽車銷售有限公司、河南商報聯手打造“建業沖超 · 感恩中原”圣誕專場購物節活動。
    2006年12月9日 ●由河南日報報業集團、河南省工業經濟聯合會共同主辦的“2006 中部企業領袖年會”在中州賓館舉行。集團被評為“2006 年度最具競爭力企業”，胡葆森董事長被評為“2006 年度河南最受尊敬企業家”，并發表《中部崛起與企業責任》的主題演講 ；鄭州置地廣場項目被評為“2006 年度最具發展力項目”。
    2006年12月5日 ●鄭州市土地儲備中心掛牌出讓六宗土地，共 355 畝，這是“國六條”出臺后鄭州投放土地最多的一次，集團成功摘得鄭州市（2006）09、10、12 號三塊住宅用地。三塊土地分別位于嵩山路東棉紡路北、貨棧街南 107 國道西、南陽路東宋砦北街南。
    2006年11月24日 ●河南省外商投資企業協會四屆二次理事會暨 2005 年度外41商投資先進企業表彰會在鄭州隆重舉行，此次表彰會上，建業住宅集團（中國）有限公司獲得 2005 年度河南省履行企業社會責任優秀外資企業、2005 年度河南省“十大”高營業額外商投資企業稱號。
    2006年11月12日 ●由中國房地產報、南方人物周刊、新浪房產主辦的影響中國——“20 城 ·20 人 ·20 盤”推介活動在上海新國際博覽中心舉辦。集團董事長胡葆森先生入選為鄭州市代表人物，建業置地廣場同時榮獲影響中國代表樓盤。
    2006年10月30日 ●建業住宅集團與凱德置地中國控股集團在成都舉行了簽約儀式，凱德置地出資 6.01 億元認購建業集團 29.75％的股份，雙方結為戰略合作伙伴。
    2006年10月14日 ●堅守了十三年的建業足球沖超成功，為中原足球的崛起挺起了高傲的脊梁！當代河南人的精神風貌得以高度弘揚！ 
    2006年9月18日 ●集團根據戰略發展的階段性需要，正式聘請北京正略鈞策企業管理咨詢有限公司為集團內部管理提升提供管理咨詢服務。
    2006年9月12日 ●信陽建業天明住宅建設有限公司正式掛牌。
    2006年8月11日 ●集團董事長胡葆森先生和開封市市長劉長春先生簽署了建業住宅集團投資開封市合作協議。
    2006年7月26日 ●集團同中天建設集團正式簽署戰略合作協議書，這標志著我省知名品牌地產開發商與國內著名的大型建筑企業“共生、共贏”的戰略合作正式啟動。
    2006年7月22日 ●集團與東方紅（洛陽）置業公司正式簽署關于合作開發東方紅 · 太陽城的框架協議。
    2006年7月18日 ●集團同禹州市神垕鎮人民政府正式簽署戰略合作協議。
    2006年4月8日 ●在中國房地產協會第五屆理事會第一次會議上，董事長胡葆森當選為中國房地產業協會副會長，任期四年。
    2006年3月9日 ●集團再次在濮陽成功摘地。此次成功摘地是集團在濮陽推出建業城市花園后的第二個項目，標志著建業在地級市場布局之后選擇重點城市深度開發的開始。

    2005年12月23日 ●集團進入省域化發展戰略下的第 14 個城市，河南建業置地焦作有限公司拍得焦作市龍源湖生態園改造項目僅有的兩塊住宅用地。
    2005年12月6日 ●建設銀行香港分行為集團“建業置地廣場”提供的項目融資貸款合作簽約儀式在中州賓館順利舉行，此次建設銀行香港分行向集團提供的3000 萬美金（近 2.5 億元人民幣）項目貸款，是河南本地房地產企業從境外金融機構獲得的最大額度的房地產金融支持。
    2005年11月19日 ●集團在濟源再次摘地成功，該宗地為濟源市政府舊址。
    2005年9月26日 ●集團摘地漯河。該宗地為漯河市 2005 － 9 號宗地。至此，建業進入了省域化戰略目標下的第 13 個城市。
    2005年9月16日 ●中國銀行（香港）有限公司正式批準了建業集團總額為8000 萬港幣、期限為 3 年的流動資金貸款，香港中銀與集團在香港正式簽約。自此，境外資金的大門向建業敞開。
    2005年1月22日 ●河南省工商聯九屆三次執委會議審議并通過了河南省工商聯常務委員會工作報告和人事增補任免有關決定，增補了集團董事長胡葆森為省工商聯九屆常委、副會長。
    2005年1月10日 ●集團成功拍得平頂山市 [2004]010 號住宅用地。至此，建業進入了省域化戰略目標下的第 12 個河南本土城市。

2004~2002

    2004年12月 ●河南建業物業管理有限公司通過了國家建設部一級物業管理資質企業的資格。
    2004年12月5日 ●在上海第六屆中國住交會上，聯盟新城榮獲“2004 年度中國房地產名盤”稱號。聯盟新城以其共生主義的優勢、堅持探索城市與人居文脈之間的關系而深受青睞，從而登上中國房地產名盤的寶座。
    2004年11月28日 ●中國明盤——聯盟新城和榮獲“亞洲人居環境建設典范工程獎”的建業森林半島同時隆重開盤，鄭州迎來了新的居住時代。
    2004年8月17日 ●“首屆建業文化節暨建業足球俱樂部成立 10 周年”新聞發布會在鄭州建業集團總部舉行，建業文化節正式拉開帷幕。
    2004年7月11日 ●胡葆森董事長提出“站在兩個高度回答兩個問題”，由此要求員工站在城市和戰略的高度解答為什么來到這個城市、給這個城市帶來了什么的追問，使企業核心價值觀深入每個員工內心。
    2004年6月30號 ●集團成立鄭州、豫北、豫西、豫東南大區總公司，完成了43利潤中心的轉移和戰略下嶄新的管理架構。
    2004年 ●胡葆森當選為“中城聯盟”輪值主席。1999 年，胡葆森作為發起人之一成立的“中國城市房地產開發商協作網絡”，后更名為“中國城市房地產開發商策略聯盟”，已經成為中國房地產業最具影響力的企業協作組織。

    2002年11月22日 ●第四屆中國（深圳）國際住宅與建筑科技展覽會在深圳開幕。
在本次住交會“名企、名盤、名人”活動評選中，建業集團作為河南惟一的房地產企業入圍“中國房地產品牌企業”35 強，胡葆森董事長當選 2002 年度“十大風云人物”。
    2002年4月28日 ●建業在企業資金、品牌、人才、商業模式、客戶資源達到一定量的積累之后，啟動了省域化發展戰略，第一個地市住宅開發項目——濮陽建業城市花園項目開盤。
    2002年4月1日 ●建業住宅集團（中國）有限公司同日本黑川紀章建筑與都市設計事務所在鄭州黃河飯店簽訂了鄭州市鄭東新區“示范居住區”設計開發合作意向書。

     2001~1998

    2001年12月25日 ●集團召開成立以來最大的一次機構改革會議。一批業務骨干和年輕管理人才走上了領導崗位，本次會議完成了集團新老管理者的交替。
    2000年10月 ●鄭州秋季房地產展示展銷會上，建業打出“建業反思日”主題，并發表了胡葆森“建業需要反思”的公開信。
    2000年5月22日 ●建業集團成立八周年之際，“建業網”全面開通。
    1999年8月6日 ●建業在城市花園工地現場舉行“’99 建業仲夏煙火晚會”大型活動，近 10 萬人觀看了晚會盛況，在社會上產生了巨大反響。

    1997~1992

    1997年 ●建業小哈佛雙語學校開學。
    1996年 ●建業小哈佛雙語幼兒園開園。
    1995年 ●建業向鄭州大學捐資100萬元人民幣，設立“河南建業助學成才基金”，定向資助特困大學生。
    1994年8月 ●建業買下河南足球隊，成立河南建業足球俱樂部。
    1993年夏 ●金水花園首期破土動工之際，建業舉行企業文化展示大型活動——“金水花園之夜”，邀請中央交響樂團在河南省人民大會堂舉行大型交響音樂會專場演出。
    1993年6月18日 ●“金水花園”在《鄭州晚報》上刊登跨版廣告。6 月 19 日，公司售樓中心售出“金水花園”第一套商品房。
    1993年初 ●建業編制了第一份《職員守則》。
    1992年5月22日 ●公司獲得河南省第一家中外合資房地產企業法人營業執照，河南建業房地產開發有限公司成立。

    6月6日晚，建業上市的慶功晚宴上高朋滿座。高盛高華證券董事長方風雷、鳳凰衛視董事局主席劉長樂、萬科董事長王石、嘉德置地總裁廖文良等名流云集，與5月19日公開在香港招股時“八星助陣”相映成趣（當日柳傳志、潘石屹、任志強等八大名流到現場助陣，令港媒大開眼界，被戲稱為“八星助陣”）。令港媒不解的是：為什么一家中等規模的內地公司上市，卻有這么多大佬來捧場？而且在香港一直很忌諱同行捧場。
    當日在香港聯交所上市的建業地產（0832.HK）成為 2008 年第一家成功上市的地產企業。盡管開盤價只有2.64 港元，較招股價2.75 港元“潛水”4％，但這并沒有影響建業地產董事長胡葆森的心情。一改往日的持重，他一臉燦爛，右手伸出大拇指、左手做出 V 狀，積極配合攝影師的要求，把喜悅和釋懷定格在照片上。
    雖然商業邏輯上建業地產是憑著獨特的發展戰略成功上市，但記者采訪的幾位業內人士認為：“胡葆森才是建業地產上市最大的賣點。”如果沒有胡葆森，在如此低迷的市況之下，建業地產恐怕很難成功上市。

    “買胡葆森”

    2006 年8月15日，“中國投資銀行之父”方風雷帶著胡葆森去新加坡拜訪嘉德置地總裁廖文良，一把敲定嘉德作為戰略投資者進入建業地產。廖文良特地給凱德置地（中國）負責人打了電話，要求這筆交易“務必在一個半月內完成”。果然，這筆交易從談判到完成，只用了45天時間。
胡葆森與方風雷有20多年交情，兩人的友情非同一般。據一位知情人士透露，在幫助胡葆森引入凱德置地作為戰略投資者時，方風雷純粹是以朋友的身份幫忙，沒有收取高達千萬的傭金。
    他與王石也有15年的交情。雖然經常觀點不同，但兩人惺惺相惜。王石對他的評價是“穩重、大氣、厚道”。這次建業地產上市，邀請方風雷和王石兩位有影響力的老友做獨立董事，也讓建業地產有了更好的看相。
    此次建業上市，富力地產董事長李思廉、蒙牛乳業總裁牛根生等都以個人名義購買了上千萬元的股票，在如此低迷的市況之下，也算是以實際行動為老友提供支持。在這么一大批大佬
的簇擁下，看來建業上市想不成功都難。
    有鄭州的開發商認為：“胡葆森是一個有‘大舍大得’大智慧的人。雖然建業有些項目是不賺錢的，但他不是從某個局部利益來做決策的。這也就是為什么這么多年了，建業還是河南市場的老大。
坐在胡葆森對面，可以感受到中原文化厚重的氣息。他最喜歡讀的書是《菜根譚》。雖然只有 300 多句話，但胡葆森已經看了 20 多年。他經常揣摩其中的一句話：“我果為洪爐大冶，何患頑石鈍鐵之不可陶熔。我果為巨海長江，何患橫流污瀆之不能容納。”或許正是這句話讓他擁有了這么多能力非凡、性情各異的朋友。

    “過了海便是神仙”

    “我現在的感覺是建業已經拿到了清華大學的通知書，在資本市場是入門了。”在上市當晚的慶功宴上，胡葆森神采奕奕，喜悅之情溢于言表，但謹慎的他顯然給自己留了余地，“4 年之后能不能大學畢業，還要看建業這幾年的發展了。”
    對于建業地產上市首日破發，胡葆森早已有心理準備。今年以來港股持續低迷，已有三成以上的香港新股出現了首日潛水，有半數以上已經跌破發行價。恒生指數曾在 3、4 月份有所反彈，但從 5 月初又開始回落，市場情緒突然悲觀起來。尤其是“5·12”汶川大地震之后，地產股開始了新一輪的下跌，在這種情況下建業首日破發不算意外。
    業界對建業上市給予很高的評價。潘石屹認為“建業地產上市是2008 年地產行業的轉折性事件”，任志強認為：“建業地產上市帶了個好頭，會帶動原來推遲的上市計劃加速。”
    在建業之后，還有 20 多家地產公司正在香港排隊上市，寶龍地產、星河灣、龍湖地產等已經在為 IPO 做準備。在今年政策緊縮、市況低迷的情況下，從 2006 年興起的、原本是為了擴張與發展的上市融資熱潮，突然變成了地產企業資金鏈斷裂的救贖。
    自從2008 年初連續兩家地產企業上市折戟以來，香港的資本市場似乎已經拋棄了地產股。地產企業對于上市融資的渴望與上市失敗的畏懼，都在與日俱增。“過了海便是神仙。”一位地產評論家在博客里寫道。
    “如果這一波上市沒趕上，恐怕要等上 10 年。”深圳盛富資本董事總經理黃立沖說。他認為地產行業的周期在10年左右，而IPO與行業周期緊密相連。“上一個地產IPO高潮是在1996年、1997 年，其后地產股十分慘淡，要推一家地產公司上市非常困難。2006 年、2007 年才迎來第二個地產 IPO 高潮，現在這波高潮已近尾聲。”對于近期地產企業小心翼翼啟動的上市熱情，他認為，這可能是地產商們最后的一搏。“如果上市失敗一次，以后就更加難看。”
    逆勢IPO，甘當試金石，對胡葆森來說需要巨大的勇氣。建業地產為此也付出了代價。由于發行價格相對于凈資產的折讓率達到了 56%，扣除傭金后的融資額僅為 12.65 億港元，媒體對建業上市評價的基調就是“融資縮水”。對于此前幾乎所有媒體上出現關于建業融資的兩個數據：原計劃融資“80多億”、縮水了“60多億”，胡葆森表示了他的異議。
    “只要仔細看看我們的上市材料，就會發現這兩個數據是錯的。”胡葆森希望通過《中國企業家》雜志予以澄清，“我們的盤子沒有那么大。即使在 2007 年我們判斷最樂觀的時候，融資額也就是 3 億多美金（不超過 30 億元人民幣），我們縮水不過 1 億多美金。”2007 年 12 月第一篇關于建業融資“縮水”的報道，根據建業向聯交所遞交的相關材料，將建業 40億股的股份總量（后來調整為 20 億股），當做了發行的股份數量，由此算出來的融資總額為 80 多億元人民幣。實際上建業發行的股份數量只占股份總量的25%，相當于把建業融資額夸大了4倍。但此后的報道中，幾乎所有的媒體都引用了“80多億”這個數字，最后算出來融資縮水“60多億”。

    “中原”野心

    雖然融資縮水了 1 億多美元，胡葆森并不在意。“老子說‘抉千金之貨者，不計缽兩之爭’，你買1000斤糧食，其實秤高點低點無所謂。” 他習慣于用戰略的眼光看問題。如果地產企業無法獲得資本通道，未來的命運一定是被邊緣化。
    胡葆森的“千金之貨”，就是建業正在推進的“2 環、3 環、4 環”戰略，這個戰略是“深耕河南”的省域化戰略的延伸。目前建業地產正在以鄭州為中心，以300公里為半徑畫一個圓。這就是2環。
    “這個圓里有 1.2 億人口，今后一段時間我們就在這個圓圈之內活動，但是四五年之后，如果我們的管理能力及產品影響力、系統控制能力再大一些，我們會把這個半徑擴大到 350 公里，屆時可能會有 1.5 億～ 1.6 億人口，這就是 3 環。如果能力繼續提高，把半徑擴大到450 公里的4環，到時候會包括約2億人口，建業就不只是河南的品牌了。這個需要大概 8 到 10 年。”如此一環一環推下去，建業地產將不是“河南概念”，而是很大的“中原概念”。
    很明顯，建業的戰略就是要做“中原霸主”。目前建業地產還處于 2 環時期，在 20 個城市有40 多個項目。按照胡葆森的預計，達到 3 環時將在40個城市有100 多個項目。到達4 環時將在 50 個城市有 200 個項目。胡葆森也考慮到了在中部與全國性品牌的競爭：“萬科們肯定來河南。但他們在這里一兩個項目，有什么影響呢？這里是他們的百分之一，但卻是建業的百分之百。”
    胡葆森對建業地產的戰略布局，源于他對房地產行業格局的判斷。他認為從 2003 年 8·31大限之后，由于土地成本的上升，“一線城市的開發商在向 2、3 線轉移，而 2 線開發商要向 3、4 線城市轉移。最后留在一線城市的開發商基本上都有外資背景”。胡葆森把這種現象稱為房地產行業的“梯次轉移”，中小開發商如果不調整就只能向下轉移。而建業地產的“深耕河南”的省域化發展戰略，實際上是一個主動調整的發展戰略。在建業地產完整的模型中，建業將會覆蓋河南的一二三級城市以及重點鄉鎮。難怪馮侖評論說 ：“全國化發展學萬科，區域化發展學建業。”
    “知大者、遠者，不拘泥于小者、近者。我們想到的是長期戰略，是管理能力半徑達到 450公里的 4 環，想到的是 50 個城市 200 個項目。想到這些目標，現在該完成的就該趕快完成。所以上市少融 1 億美金又算什么呢？”
    胡葆森對建業上市的決心已定。為了保證成功上市，無論是發行的股份規模，還是發行價格，建業地產一再向市場妥協。
    對于胡葆森堅定的上市決心和卓越的領導能力，摩根士丹利亞太區總經理夏顯能表示了高度贊揚：“試圖進入香港首發市場的大部分公司董事長都不具備抵御此輪市場沖擊的經驗、品格以及判斷力，但是胡主席仍然做出了艱難的決策，因此我們不得不向您表示致敬。”
    然而說服投資者掏錢的過程充滿了艱辛，很多投資者連河南省在哪里都不知道，對建業地產的商業模式更是一無所知，這對路演來說是巨大的挑戰。然而當胡葆森用流利的英語向投資
者們講故事時，建業的團隊讓投資者們眼前一亮。他們從來沒有見過這樣的中國公司：一家傳統行業公司的董事長、CEO、CFO 都能講流利的英語。從路演的第一天起，“管理團隊出色”就成為投資者們反饋的主基調。
    胡葆森坦言，上市最大的收獲是“建業發展戰略獲得了國際投資機構的認同”。在最終進入建業的30多家投資基金中，上萬億美元的有兩家，上千億美元的有好幾家，既有長期投資基金，也有對沖基金。“這樣的投資者組合是國際一流的。”胡葆森自豪地說，“這些基金，平時門都很難進，這次利用 IPO 的契機，與他們建立了‘親戚’關系，以后既可以利用這個關系到人家那兒去，也可以請他們來河南看看。

（記者：黃秋麗）

    6月6日，建業于逆市中成功上市，堅定地完成了自己的資本飛躍。那么，作為此次新聞事件的主角，建業地產董事局主席胡葆森有何感悟？上市后的建業又會有何新的變化？記者就此對胡葆森進行了專訪。

    “融資額縮水說”不正確

    大河財富：上市是建業發展的一個階段性成果，標志著建業躍上了一個新的臺階，尤其是在目前地產險境背景下，建業突圍上市更顯難能可貴，建業是如何做到的？
    胡葆森：關于上市，我想首先澄清一點，即建業融資計劃中從來沒有 80 億港元之說。2007年年底當時的版本是總股本 40 億，每股計劃 2 元發行，總市值 80 億元，當時有媒體錯誤地報道成“融資額 80億元”，結果以訛傳訛，所以說建業融資額縮水是不正確的。
    從今年年初開始，已有十家左右的企業撤單 IPO，因而，稱建業上市為“破冰之旅”并不為過。就上市本身而言，我覺得關鍵還是企業的基本面。
    比如，建業的股東結構很好，凱德置地是以戰略投資者身份進入的，持有 36.14％的股份，不同于持股很少的策略投資者。凱德在業內代表了兩個標準，即投資標準和行業標準，因而，投資者認購比較踴躍，上百家機構有 1/3 進行了認購。
再比如戰略，這也是我們最珍視的。這次 IPO 成功，實際上是建業省域化戰略和商業模式的成功，摩根士丹利之所以選擇建業，就是認為建業的“故事”有賣點。
當然，還有我們在定價上對投資者的傾斜，即讓他們能盈利。我們以 2.75 港元的詢價下限定價，只合 7 倍多市盈率。
    大河財富：建業一直堅持省域化戰略，我們也注意到，你提到了未來發展的“三環”、“四環”概念。但在資本市場成功后，建業會否調整戰略方向？比如到周邊中心城市發展，或做其他調整？
    胡葆森：戰略首先要解決的是你的目標市場在哪里。我們提出“三環”、“四環”概念主要是讓投資者聽得更明白，事實上，我們能考慮的地理半徑，其實也是我們的管理能力半徑，如果我們的品牌、產品體系、服務體系等支撐不到位，盲目到外面發展，是要吃虧的。
    因此，上市后，我們的首要任務是做好業績，回報股東，也就是準備在 2012 年，即建業成立 20周年的時候，向資本市場交上合格答卷。
    說實話，堅持現在的戰略，是基于對行業大勢的研判。我認為，自 2003年的“8·31”大限，地產格局的調整便開始了，最終出現一線城市的二三流地產商因為拿不到土地被迫向二線城市轉移，引發二線城市行業格局變化。依此類推，這實際上是一個行業梯次轉移。
    我判斷，這個過程要持續 8 ～ 10 年，最終，每一個市場前 20 位的公司占到當地份額的75％，競爭格局穩定下來，行業也才會穩定下來。
    在這場由政策調整引發的逃離大潮中，那些機會導向型企業將逐步被淘汰，而為數極少的戰略導向型企業將在調整中受益。
    因此，在這樣的行業大勢下，那些有戰略的企業，如果能贏得資本市場的支持，將在行業格局大調整中占據有利位置，這是建業引入凱德置地，啟動上市的大背景之一。
    大河財富：你如何給建業和自己的表現打分？
    胡葆森：我自己給建業打70分，還有30 分的差距，我也一直在思考這30 分差距在何處，我希望70分是動態的，做得好我們可能是80分。

    堅守是一種特質

    大河財富：能穿越不同經濟周期的企業，才有資格言“成熟、成功”，十幾年來，建業數次歷險，又數次化險為夷，你認為建業憑什么做到這些？
    胡葆森：建業每次能穿越，都是借助了別人的力量，但別人也要甄別你，因此起作用的還是企業的核心價值觀，這么多年我們一直堅守地產業，伴隨它從無到有、從小到大，一直堅守一種價值觀、一種戰略，堅守我們奉為至寶的行為準則，最終在感動自己的同時，也贏得了社會各界的認同和應有尊重，交到了越來越多的朋友。
    大河財富：建業是一家高度重視企業社會責任擔當的企業，我們注意到，就全國范圍而言，地產企業關于慈善的輿情并不健康，尤其是本次抗震救災中的表現，甚至“青澀”，那么，你認為在新的商業環境、新的輿論通道下，一個公眾企業、企業家，應當如何言、如何行？
    胡葆森：我一直不把捐款當成慈善事業。其實，企業回饋社會不是其法定義務，或稱“規定動作”，但它實際上又是企業必須做的，相當于“自選動作”，這個動作水平的高低決定了社會對企業評價的高低。一個好企業、一個合格的商人遵紀守法即可，但是一個優秀的企業和企業家僅有這些是不行的。我一直有個觀點，即商人和企業的區別在于能否自發地承擔更多社會責任，前者是商人，后者稱為企業家，而反映到企業，也有普通企業和優秀企業的區別。
    想做長久的企業，必須是優秀的企業，我從樹木的年輪中感悟出一個道理，即企業一定要自覺回饋社會，唯有如此，才能在新一輪的發展中汲取更多的養分和資源。
    實際上，建業也做了不少事情，但“善欲人知，不是真善；惡恐人知，便是大惡”。我們的準則是，盡力而為，多行寡言。
    大河財富：做企業 16年，如今建業稱為公眾公司，你本人為企的終極目標是否會發生改變？我們知道，有些企業創始人在上市后選擇了退出，或是甘當股東，也有一些則是保持、加強了企業控制權，也有創始人通過培養未來接班人來逐步實現時代更替，如碧桂園楊氏父女。那么，隨著建業邁向新的路口，你如何考慮？
    胡葆森：我做企業的終極目標沒變。關于是否退出等問題，我的觀點是，取決于自己是不是還愿意學習、對這個企業還滿不滿意、能不能帶領董事會繼續前進，如果覺得自己非常勞累，不想學習了，也跟不上形勢了，董事會也認為你缺乏帶領企業繼續前行的能力了，我肯定是要及時退出的，因為我愛這個企業。
    現在，我還愿意繼續學習，我也認為我身上還有很多健康的對企業有益的東西，比如我每天都在自省這個 30 分的差距在哪兒？一個企業領導人如果自省少了，將會非常麻煩，他所帶領的企業也容易出問題。同時，董事會也認為我對建業而言是不可替代的。

    我目前還沒有培養接班人的計劃

    大河財富：在建業有一些東西，似乎與經濟學意義上的“本色”企業有背離，你如何看？
    胡葆森：我也聽說了一些，尤其是對待人的方面。可能是我心軟，這種性格交朋友可以，但是做企業可能有些欠缺。實行末位淘汰，可能效率很高，不過，我還是愿意按照自己的方式來做。
    我一直有個觀點，判斷人要先看“基本面”，如果這個人善良、誠實，只是在能力、態度等方面達不到你的要求，那么，拉他一把，培養他一下，他也就上來了。有句古話叫“關乎人文以化成天下”，如果我們只想淘汰人，而不想改造人，實際上是對人、對社會都不負責任。當然，我們在進人上還是很嚴格的。
    大河財富：經歷過一次次穿越，現在你和建業站在了新起點上，你有何感觸？
    胡葆森：個人的成就離不開大勢，離不開機遇，如果不是當年組織上創造機會，使我有十年香港的經歷與感悟，如果不是改革開放 30 年的大勢，不會有我們的今天，因此，香港人常說一句話“大福由天，小福由儉”，我們既然趕上了，就不要辜負這個時代，要以殉道者的心態向著陽光跋涉。
在我們的一次次穿越中，每一次成功都離不開外力的幫助，但是，外力也要選擇你，我的感悟是，做人、做企業一定要走正道、守正氣、講誠信、肯吃虧，要有堅定的信念，恪守好的
行為準則。

（記者：欒曉龍）

    破冰起航 登陸港股
    建業地產成為今年內地房企赴港上市第一股

    沒有想象中的一記鑼鳴，香港聯合交易所內，主持人的宣告聲格外洪亮：“建業地產股份有限公司成功在主板上市！”一時間，掌聲雷動。
    掌聲中，一個河南地產界熟悉的聲音在港交所大廳響起：
    “建業地產秉承‘根植中原，造福百姓’的企業理念，歷經 16 年艱苦努力，今日終于掛牌上市，我們希望借助在香港上市的契機，借助資本市場的力量，擴大建業的經營范圍，為改善中原人居水平，加速中國的城市化進程做出我們不懈的努力，再次感謝大家！”此時，鎂光燈頻閃，無數個鏡頭共同聚焦，香港、內地媒體的話筒一齊舉向他——河南建業掌門人，胡葆森。
    除了記者蜂擁而至，上市儀式上，蒞臨捧場的“腕級”大佬更是不勝枚舉。中國地產領袖、萬科董事長王石的到場引起媒體強烈關注。
    面對記者，此次出任建業地產股份有限公司獨立非執行董事的王石不吝美言：“我覺得這次成功上市，不僅僅是建業本身的影響力，也是建業創始人胡葆森先生個人魅力得到社會認可的結果。胡葆森比我年輕，但是他受的專業訓練和市場經歷比我時間長，畢業于鄭州大學，是學外語的，畢業后被派到了香港，所以按照國際規范操作方面他是非常有經驗的，在中國市場不成熟的時候，要做到規范、透明、專業，而后能夠成功上市，是相當不容易的。”
    “相當不容易！”這句出自王石的評價，似乎更概括了建業“堅忍圖成”的成長之路。“追求卓越，堅忍圖成”正是河南建業的企業理念，前者強調要有一個好的品牌，而后者則是充分預見了創業的艱巨性。每每評價自己的企業團隊，胡葆森都會很動情，他說：“辛苦自不待言，犧牲了多少休息時間，有多少創新困惑，探索中付出了多少代價，不身處其中，是難以想象的。”
    他在 2007 年一次回答記者的采訪中坦言：15 年來我寢辦合一，從未嘗放松。面對《中國企業家》的采訪，我曾說過一句話：“沒有一個成功企業家的心上不是結滿了繭子。”15 年，就是磨心的一個過程。
    而到了上市終于要瓜熟蒂落的時候，2008 年預備上市的內地公司接連受阻，內地房企赴港上市之路更是荊棘密布，甚至有籌備多時的地產企業在港上市IPO夭折，截至6月6日建業上市前，尚無一家地產公司在港股掛牌。
    這一天，建業如一艘軋軋駛來的“破冰船”，登陸港股，一舉成功。作為今年香港上市的首只內房股，作為中西部地區第一家在香港直接上市的地產企業，業內盛贊其為“2008第一單”。
    這一天，上市這一歷史時刻，以香港為主會場，建業項目各所在地為分會場，建業集團首席運營官閔閔忍不住親自現場播報，讓所有建業人一起分享成功的幸福。
    閔閔說，她在香港聽到了建業員工們的歡呼聲、慶賀的鞭炮聲。她明白，那一刻，開心的笑和喜悅的淚，都在每個人的心里流動。

    勇者不懼 智者無憂
    自中原奔香港，建業上市“風雨赴約”

    2008年，內地房地產企業香港上市遭遇凄風冷雨。
    而建業上市，已如箭在弦，是引而不發，還是滿弓張弦？在這個問題上，建業幾乎看不出有過猶豫，按部就班，狂飆推進，啟動私募，開始路演，一切盡在計劃之中。
    形勢不好，卻逆市而發，記者問及理由。
    胡葆森淺然一笑，這樣回答 ：“一個企業的上市計劃，一般是若干年前就計劃好、約定好了的，怎好變卦？這就好比你和女朋友定好了約會，臨出門前突然刮風下雨了，你該不會就取消這次約會吧。我想我會拿把傘，或披件雨衣，按時出門，風雨赴約。”一段“很男人”的回答，妙哉斯言，勇者不懼。
    但是 2.75 港元的招股下限，令建業地產較資產凈值折讓 56％。業界有尖銳評論認為：折讓上市，建業是在“流血”。更有記者“孩子氣”地問胡葆森：“你心疼嗎？”
    胡葆森淡然一笑，這樣回答：“有句話說，抉千斤之貨者，不計撥兩之爭。就是說，一個做一千兩黃金大生意的人，一定不要去爭一銖一兩銅錢的價錢。我的心理準備特別充分，所以對階段性的得失不那么看重。”一段“很古人”的回答，誠哉斯言，智者無憂。
    其實在此前建業地產的一份非正式聲明中就寫道：“此次 IPO 知難而上，如成功上市，雖犧牲短期經濟利益（資產折讓大），但可為河南在國際資本市場上贏得榮譽，對改善國際投資者對河南的態度產生積極的影響。”
    胡葆森認為，一個優秀決策者應具備三大特質：對遠景的勾畫能力、正確的價值觀，還要有不凡的勇氣、堅強的忍耐力，面對困難一往無前、舍我其誰的氣概。
逆流而上，終告成功，此舉無疑印證了他總結出的這三大特質。
    掛牌首日，站在香港媒體聯合采訪的鏡頭前，他這樣介紹這只新股：“建業扎根河南 16 年，在中國城市化進程中扮演了和正在扮演著一個獨特的角色，中國的宏觀調控政策是積極的，我相信在這個經濟大勢下，建業地產將繼續穩步向前發展。”
    平安證券一分析師認為，在當前的宏觀經濟形勢和地產市場形勢背景下，能如期取得上市資格就是最大的成功，河南建業因此獲得了一條更長遠的融資通道。
    胡葆森深以為然。他談到路演時，在波士頓最牛的基金機構那里，來自印度、拉美、歐洲的對手如林，而建業終獲大單的故事。以此為例，胡葆森對成功上市有他自己獨特而通俗的解釋：“建業上市，實際上就是我們用 16年的時間，實現了到波士頓最牛的基金大佬那里，把他的錢掏出來，拿來給駐馬店縣城里的人蓋房子。”
    他感嘆：“這容易嗎？16年，太不容易了！”

    十年磨一劍
    建業地產 IPO 是怎樣“煉”成的

    羅馬不是一天建成的，建業地產 IPO 也不是一天“煉”成的。
    用于公司簡介上的一段話理應成為建業的獎狀：建業在一個有著廣闊發展前景的行業中不懈努力，堅守了一個開發高品質住宅的專業化發展方向，堅定了一個依次漸進向下的省域化戰略方向，打造了一個富有社會責任感的品牌，培養了一支優秀的本土化團隊，得到了社會的認同和尊重。
    此言不虛，受河南省副省長張大衛委托，河南省建設廳廳長查敏專赴香港參加建業上市儀式，并欣然接受河南媒體采訪，也高度評價了建業上市的“河南形象”意義，她說：“建業發展最成功的地方是真正把地產發展和中國的城市經濟發展同文化發展結合到一塊了，這是非常難得的。希望我們河南的房地產企業都能像建業這樣，不僅在本土上做大做強，還要走向資本市場融資，擴大河南經濟的影響力。”
    應邀參加建業香港上市儀式的中國建設銀行河南省分行副行長石永栓對建業的發展之路同樣津津樂道：“胡葆森先生從香港創業起家，懂得金融的杠桿作用和塑造房地產業品牌形象的重要性。他在香港獲得的最重要的經驗之一，就是要充分利用金融工具，所以回內地發展后，首先就是選擇了建設銀行作為建業的合作股東。”
    2007年，建業榮膺“2007 年中國中西部房地產公司品牌價值TOP10”第一名，在2008年中國百強房地產開發商中的排名由2007 年的第41位跳升至第39位，抗風險能力更是排名第８位。
    水到渠成，萬事俱備。雖然資本市場風云有變，東風不來，但2008年5月，胡葆森還是帶領河南建業毅然決然地踏上了上市之旅，邁出了赴港上市艱難的第一步。
    5 月19日，河南建業在香港啟動上市路演。
    5 月20 日，開始向機構投資者推介。潘石屹、李思廉、馮侖、任志強等多位地產界大腕紛至香港為河南建業助場。當日，多位地產巨頭均出資認購新股，首日的認購已達國際配售總額的一半。
    隨后建業地產又轉戰新加坡、倫敦、紐約、波士頓等國際市場。
    5月26日，河南建業開始在香港全球招股。
    5月29日，建業地產公開發售部分已經獲得足額認購。
    拿到長長的國際投資組合名單的時候，胡葆森毫不掩飾自己的興奮 ：“投資組合太讓我高興了。大概有接近 30 家投資機構，有超一流的、一流的世界級投資機構，股票投資組合達到了國際一流水平，這是我沒有預料到的。”
    6月6日，建業地產成功上市，832的代碼閃爍在了香港股市的行情表上。

    Central China（中原） 建業地產
    河南建業的中原情結和中部地產戰略

    6月7日，全英文版的香港《南華早報》B2 版，名字被譯為 Wu Po-sum、被港報評論為掌握了中文、英文，國語、粵語、英語兩文三語的胡葆森照片刊發在頭條位置上，新聞照片中，胡葆森正和同日上市的寶勝國際董事主席舉杯相賀，他的臉上，蕩漾著謙和含蓄的笑意。
    他說，在以“讓河南人民都住上好房子”為終極追求的新長征路上，建業上市，僅僅算是剛剛“過了雪山草地”。
    他說，赴港上市成功，只相當于趕考的學子拿到了清華、北大的錄取通知書，真正的學業還要更加努力才能完成。他希望從入學這天起，用 4 年的學習期交出這樣一份畢業答卷：爭取進駐40 到 50 個城市，經營 100 到 120 個項目，將“建業模式”發揚光大。那時，2012 年，恰是公司成立 20周年的時候。
    他說，建業地產用今明后三年時間就能夠達到國內在香港上市的公司的平均盈利水平。美國路演時，每到一站，他都親自跟投資者講，河南建業的經營開發范圍目前是以鄭州為中心，以300公里為半徑圓區。隨著管理能力、系統控制能力、品牌影響力的提高，大概在四到五年之后，會把半徑擴大到 350 公里，而八到十年后，這個半徑擴大到 400 公里，達到 400 公里的時候，是什么概念呢，這個區域內有約２億人口了，跟全美國的人口差不多了。
    這就是業內正在叫響的建業的二環、三環、四環發展軌跡，胡葆森認為，這個軌道內，在戰略層面上沒有競爭對手，未來五年在 350 公里范圍內也沒有競爭對手，未來十年之后，在 400公里范圍內還是沒有競爭對手。
    這就是建業認定的中部戰略區域內的絕對優勢，胡葆森自信建業至高無上的品牌效應，在這里，他獨具氣吞山河的霸主雄風。
    所以，胡葆森永遠這么講：“我只堅守河南，而且讓你們吃驚，我要向下走，往小里做，一直做到河南的小城鎮去。”
    生于斯，長于斯，借助民族機遇期、戰略機遇期，伴隨中原崛起的大潮，河南建業在中原沃土上，經雨露滋潤，經風沙砥礪，蓬勃而成一棵枝葉繁茂的參天大樹，胡葆森的中原情結因此更加揮之不去，他太喜歡 Central China（中原）這個“建業地產”在港交所的英文注冊名了，每次提及，都禁不住要拊掌大笑，跟媒體的朋友反復念叨，太巧了，太幸運了，我太高興了。
    河南情結、憂患意識、自省精神和回報哲學，是建業的文化特色。
    “在河南，做地產”是胡葆森曾用來概括建業集團的六個字。
    從這些意義上，不難理解，胡葆森對 Central China 這個名字的情有獨鐘，這就該是河南建業地產的名字，此名一如天賜。
    這個喜歡被人稱作老胡的人，和他麾下的河南建業，站在了建業發展的新起點上。沿著中部
    地產戰略的起伏脈絡，老胡和建業，放馬天下，獨愛中原。

（記者：董黎）

    對于河南建業住宅集團（建業住宅，0832.HK）創始人胡葆森而言，過往一周應是一段充滿懸念之美的時光。在這一周里，建業住宅輾轉赴中國香港、新加坡以及歐洲、美國等多個城市展開路演，而本周一，建業住宅將啟動公開招股程序。
    據香港市場消息，建業集團計劃以每股2.75 港元至3.80 港元的價格，發售5億股股票（或25%的股份），最終募集 19億港元（合2.44億美元）。
    由于此前受香港市況影響，昌盛中國與恒大地產在最后一刻曾先后折戟，外部人士不乏態度謹慎。輿論層面普遍將建業住宅的上市能否最終成行，視為內地房企在港 IPO 的破冰之旅。

    成功希望很大

    5 月20 日，建業住宅在香港為路演首站餞行。據到場捧場的 SOHO 中國董事長潘石屹稱，多位地產界的重量級人物及投資家蒞臨助場。
    這其中包括：新加坡嘉德置地總裁廖文良、富力地產董事長李思廉、萬通地產董事長馮侖、華遠地產董事長任志強、重慶龍湖地產董事長吳亞君夫婦以及高盛高華董事局主席方風雷。
    據稱，在首日的香港推介會上，胡葆森的人脈資源袒露無遺，其業內的多位地產好友均出資認購新股，首日的認購已達國際配售總額的一半。
    此前早在2006 年年中，作為一項戰略投資，新加坡最大地產上市公司嘉德置地即成為建業住宅的第二大股東。在經過兩輪投資后，前者現控制建業住宅36%的股份，建業住宅IPO成功后，前者持股量將被稀釋至27%。
    中信證券一位高層對本報表示，此次融資額度并不高，成功希望應該很大。“與一線地產公司相比，區域性房企獲得的市盈率會低一些。”
    建業住宅的上市之旅會令海內外的機構投資者不得不思考這樣一個問題：在當前中國地產業頻遭宏觀政策調控之時，哪種類型的地產公司才是投資的安全區？是有志于在全國擴張的一線地產公司，還是偏安一隅在一省轄區內坐享市場份額的地產公司？

    追求市場份額

    事實上，建業住宅此次能否成功變身公眾公司，不僅取決于市場對地產股情緒的變化，還取決于建業住宅成立10余年來一直引以為豪的省域化戰略能否獲得來自機構投資者的信任。
據5 月20 日后公布的初步招股文件，截至今年3 月底，建業住宅擁有480 萬平方米的樓面土地儲備，足夠未來三至四年發展需要。成立10 余年來，建業住宅的地產業務進入了河南省 19個城市，擁有43個開發項目。
    擔任董事長的胡葆森亦是內地地產界中城聯盟的第三任輪值主席，身為十一屆全國人大代表的他旗下擁有一個足球俱樂部，后者在經歷多年戰績不佳的命運后，終于在2006 年進入中超足球行列——在河南這個人口大省，這一聲名更加鞏固了建業住宅作為河南本地龍頭房企的地位。
    馮侖在一次受訪時，曾對建業住宅的省域化戰略贊賞有加。他建議說，全國化擴張的地產公司，應學萬科；而區域性的地產公司，應學建業住宅。
    “專注于中小城市的住宅供應商”也是外部研究機構對建業住宅的最直觀評定。中銀國際在一份研究報告中稱，2006年，河南住房平均銷售價格低于全國平均水平約43%。
    報告認為，這對其或許反而是一個好消息，這將讓其在政府尋求收緊信貸的大環境下，受到的影響相對較小。
    潘石屹受邀見證了建業住宅路演的啟動，他在北京接受訪問時表示，建業住宅是一個賣點很明顯的地產公司：在河南本地發展，從城市最終會擴大到農村。由于河南是一個近一億人的大省，最終建業住宅將從河南地產市場老大的角色中受益。
    “由于發展區域多是二三線城市，房價水平還比不上一線的大城市，因此，建業住宅的強項不是利潤率，而是市場份額。”潘石屹說。
    據建業住宅初步招股文件披露，公司預計本財年撇除物業重估前凈利潤不少于人民幣6.44億元，計入重估后凈利潤將不少于6.5 億元，建業住宅2007年度凈利潤為1.65億元。
    保薦人摩根士丹利則在研究報告中預測，建業住宅2008 年及2009 年凈利潤分別為6.87 億元及10.04億元。

（記者：張杰）

    今天，多家參與建業地產香港上市的公司將齊聚香港，屆時建業地產香港上市慶功會將在香港舉行。
    按照建業地產對外公開的信息，6 月 6 日，建業地產將在港交所掛牌交易。建業地產將成為今年首只在港上市的內地地產股。
    建業地產上市共發行 5 億股，以最低 2.75 港元的招股價定價認購，以此計算，建業地產香港上市融資額為 13.75億港元。

    眾多地產大腕捧場

    2008年內地房企赴港上市之路充滿荊棘，3 月份，籌備多時的恒大地產在港上市 IPO 夭折，截至昨天還尚無一家地產公司在港股掛牌。河南建業集團為河南最大的地產公司，雖然該公司的業務一直在河南省內進行，但其首次走出河南就直奔香港，這個過程，建業集團董事長胡葆森小心謹慎地籌備了兩年多。
    5月19 日起，建業地產管理層在港路演，多個在港上市或即將在港上市的內地地產公司老總均現身會場，包括 SOHO 中國董事長潘石屹、富力地產董事長李思廉、重慶龍湖地產董事長吳亞軍等地產大腕，其中 SOHO 中國和富力地產均在香港已經上市，而龍湖地產則近期將赴港上市。此外，富力地產董事長李思廉明確表示認購部分建業股票。王石已于今年初受聘為建業地產獨立非執行董事。
    建業地產能吸引眾多地產大腕的捧場，在內地地產公司香港上市中還屬首次，除了胡葆森和這些捧場的地產老總的私交關系外，還有開發商之間的惺惺相惜。“目前內地在港上市地產公司表現均一般，多個公司跌破發行價。”香港某上市地產評估公司負責人表示，“這樣大家互相幫襯，通過建業地產的上市把低迷的內地上市地產股拉動一下。”
自身特點制約融資數額
    5月26日，河南建業在香港聯交所發布了全球發售公告，開始全球招股，共約發行 5 億股，發行價范圍為每股2.75 ～3.80 港元。最終確定發行價2.75 港元，建業地產在港上市最終融資為13.75億港元。按招股價計算，建業地產2008年預測市盈率不到 10倍。
    “建業地產是一個區域地產公司，同時其主業全部為住宅開發，持有性商業地產項目很少。
    在投資者看來，這樣公司抗風險的能力將相對弱一些。”有業內人士指出，在目前整體上市大勢不好的情況下，建業地產自身的特點也在一定程度上制約其融資數額。
    不過胡葆森將建業地產送進港股的目的并不是眼前的融資數額，更多的是為其將來發展考慮。“在目前內地貨幣政策緊縮的情況下，建業地產在港上市后，就可以通過增發等方式來更快進行融資。”永同昌集團營銷總監肖志剛指出，內地上市公司增發需要證監會批準，而在香港則完全由公司來決定，建業地產在香港上市后，將會比內地上市的地產公司更容易通過增發來融資。
    招股文件顯示，截至今年3月底，建業地產擁有480萬平方米的樓面土地儲備，足夠未來三至四年發展需要。目前建業地產的長期投資者為凱德置地，在這次發行完成之后，其持股量將由36％攤薄至27％。此外，胡葆森將實際持股建業地產 47.2％，建業地產總裁王天也將持股0.7％，其余25％的股份為公眾持有。據了解，凱德置地分別于2006 年、2007 年相繼收購了建業地產合計約36.14％的股份。在獲得這兩次注資后，建業地產得以收購河南省的十余塊開發用地。

    財務成為在港上市首要因素

    傳統上，香港市場把土地儲備量作為衡量房地產上市公司價值和成長空間的關鍵指標。但從今年開始，這個標準正在悄然發生變化，尤其是土地儲備充足的恒大地產香港上市失敗后，
香港市場對內地地產公司上市價值的評估方向轉移更為明顯。“隨著宏觀調控的深入，目前內地房企資金鏈多數吃緊。香港投資目前更關心房地產公司的現金流量表和負債率。”一位投行人士指出。
    恒大地產曾于今年3月中招股，擬發售約29.61億股份，招股價為每股3.5 港元至5.6港元，募集資金最高達165億港元。但由于認購額嚴重不足，最終赴港上市失敗。業內專家分析，恒大地產的失利，固然有資本市場動蕩低迷的原因，但更重要的是，其土地儲備雖多，但財務狀況欠佳。“如果把募集資金主要用于償還購買土地欠款，那投資者肯定不會買賬。”相對來說，建業地產土地儲備適中，資金也相對充足，最終得到投資者的青睞。建業公開資料顯示，截至4月份，公司已鎖定全年營業收入目標44%，凈利潤目標則鎖定57%。公司預測，今年若計算物業重估后（扣除遞延稅項影響），公司盈利將不少于6.5億元，同比增長3.8倍。
    建業地產上市后，將會再一次刺激其他內地地產公司赴港上市，福建寶龍地產、重慶龍湖地產、北京棕櫚泉地產等眾多地產公司都將赴港上市排上日程。

（記者：張學冬）

    在莽莽神州大地中，市場化的房地產業是一個生于憂患，但又潛力無窮的產業。這個既具挑戰性，又充滿無限可能性的產業領域，吸引無數英雄競折腰。

    善打逆境戰
    創“省域化戰略”突圍

    在1992 年創立建業地產的胡葆森，便可說是其中一個中國區域樓市的建設先鋒，看著中國樓市生于憂患中的他，慣打逆境戰，以穩健的發展，配合前瞻性的戰略布局，去克服重重困難。
    胡葆森在 1992 年回到河南投資，參與家鄉的經濟建設，然而，當時的河南，可稱作投資市場上的“鹽堿地”，欠缺市場規范，就算合法拿到了地，但卻遇到了宏觀調控，融資困難。故此在早期，建業的發展規模很小，到 1998年才完成第一個項目——金水花園。
    金水花園建筑面積超過 30 多萬平方米，位于河南省省會鄭州市。憑著集商、住、休閑于一身的高尚住宅小區規劃，贏得了河南第一樓盤的美譽。盡管備受好評，但面對著宏觀調控剛剛結束、全國發展商群雄并起的熊勢下，胡葆森有必要站在樓市及城市發展戰略的制高點，去思量未來建城立廈的大氣布局。因此創造出名震中國樓市的“省域化”戰略。
    當時建業有三個選擇 ：一是走出河南，到深圳、北京、上海找一個城市發展 ；第二，堅守鄭州，只在一個城市增加市場占有率；第三，就是“省域化”。當時中國的房地產發展，還處于起步階段，到1998 年宏調結束，才開始快速發展。但一線城市的競爭激烈，會遭到挾著外國資本地產商的大舉進軍，河南建業不足以跟那些擁有外國資本的大財團抗衡。因此，河南建業選擇占領一個區域，打穩基礎。河南是中國最大的省份，人口近1 億，蘊藏極大的增長空間，因而選擇河南，建業做出了重大的戰略選擇。

    創立中原居住典范
    建立品牌效應

    結果，胡葆森的高屋建瓴，讓建業得以早著先鞭，在這個神州大地對住房需求最殷切的中原地區，打穩了龍頭地產品牌的基礎。自此，建業在河南推出一個又一個成功項目，當中位于鄭州的建業城市花園為中原帶來了歐式的人文居住環境，位于濮陽的建業城市花園則創造了中等城市的居住典范。
    建業所推出的每一個產品，都成為該城市的住屋新標準，并給當地居民帶來了新的生活方式，就好比在建業進駐之前，那些城市的居民只會開本土的汽車，但建業進入后，居民開始坐上了寶馬。建業所蓋的樓房，修改了城市住房的新標準，帶給當地居民對住屋新的體驗。
    事實上，經過這16年來的務實發展，建業確實在河南人民的心目中，建立起樓市權威的地位，每想到置業，人們就會想到建業。就如，屬于河南中等城市的許昌新開發東城區，建業所推出的項目——建業· 帕拉帝奧綜合住宅項目無論是先進規劃及配套，以至銷售方法都創新區內的風氣，由于該項目定位成為許昌高檔精品住宅項目，故其平均售價遠高于區內六成以上，但照樣暢銷熱賣，連帶拉動該區域的樓價也整體上升。

    根植中原
    力拓泛河南 1.5 億人口疆域

    正由于建業在河南已建立起品牌效應，優勢難以取代，故胡葆森無懼省外發展商的揮兵“入侵”。
    目前，不斷有外來的開發商跑到河南來發展，但建業早已在 20 多個城市打穩了基礎，對這些外來的地產商來說，河南只是占他們業務很少的比例而已，但對建業來說，卻是百分之一百。
    在局部市場來說，肯定是建業占盡優勢。另外，建業的品牌已有16 年歷史，外來的品牌要在河南站得住腳，根據一個項目的發展周期，從開發到銷售，起碼要5 年時間，況且在河南，建業是集中投入全部資源，但外來發展商卻是分散投資，力量固然較弱，實力相對懸殊，建業在河南這個局部市場的優勢是絕對的，這就是省域化戰略的價值所在。
    根植中原、造福百姓是建業的企業理念。在過去16 年，建業不斷朝著這個目標奮斗。展望未來，在建業的堅厚根基下，胡葆森遂將“省域化”的戰略升級。未來建業的發展藍圖，不再以河南的行政區域為概念，取而代之是地理的概念，因為河南位于中國的中部，跟六個省交接，以鄭州為中心，以300 公里為半徑，畫一個圓圈，當中總人口高達1.5 億，包含了30 個人口達50萬以上的城市，可見省域化戰略的發展空間極大。建業會走向周邊更大的區域發展更多的項目。

    河南商人老胡的中原文化情結

    胡葆森生于河南濮陽縣，1991年在港創辦企業，1992年回到河南創立建業地產。生于河南、創業于河南，胡葆森有著河南人的堅毅、厚重及大氣的文化特質，并體現在宏大的事業成就上。
    他堅毅，所以具有不屈的斗志，能夠在被稱為投資市場上的“鹽堿地”河南，一手創建顧盼中原的建業地產；他厚重，故以百姓為福祉，一心打造規范化的市場，為人民建立理想家園，被尊為“中國房產三君子”，跟萬科王石、萬通馮侖并肩齊名；他大氣，憑著獨具慧眼，創建“省域化”戰略，讓建業集團能夠在群雄并起的樓市中脫穎而出，成為中原龍頭。
    胡葆森的高瞻遠矚，讓今天的建業，躍升為河南省的龍頭發展商，基礎堅厚，極占優勢。建業以立馬中原的發展策略，把業務擴展至1.5 億人口的版圖上，并朝著每年完成既定項目，開發更大建筑面積的目標邁進。

    48建業領內房股闖關

    有望成為本年首只成功掛牌的內房新股建業地產，周二舉行的投資者推介會，邀得包括SOHO 中國（00410）主席潘石屹、富力地產（02777）主席李思廉、華潤置地（01109）主席宋林、內地萬通地產董事長馮侖、北京華遠集團總裁任志強等地產巨擘撐場。是次推介會聲勢浩大。一則是董事長胡葆森人面夠廣，二則反映繼早前恒大、昌盛闖關失敗，業界深明今次建業上市不容有失。

    土儲足夠五年發展

    扎根河南鄭州的建業，主要于河南省的二線城市中開發高檔住宅項目。根據初步招股文件披露，截至今年3月底，實質擁有總建筑面積約480萬平方米的土地儲備，共計43個項目。
公司現時在建的土地面積達 75萬平方米，已取得土地使用權證的土地儲備約404萬平方米，另外尚有202萬平方米的土地儲備尚未取得土地使用權證。胡葆森指出，現有土地儲備足夠未來3至5年的發展需要，未來也會考慮通過收購增加土儲。
    初步招股文件披露，建業2007 年收入為18 億元（人民幣，下同），純利1.65 億元，預測今年落成量會大增，純利可按年增長3倍至6.5億元。唯今年以來，一線城市樓價和成交量下滑，投資者對內房股起了戒心，市場對建業普遍抱觀望態度。不過胡葆森指出，內地房地產（特別是一線城市）過去幾年增長過快，但建業根據地鄭州的樓價依然平穩，每平方米平均售價僅3000多元，隨著中部地區經濟發展，未來仍有上升空間。
    面對宏調，胡葆森估計行業未來會汰弱留強，迫使一些實力稍次的地產商往較低層次的城市發展，慢慢形成少數地產商主導地區市場的局面，整個過程需時起碼5年，短期不會出現倒閉潮。
    按中國房地產TOP10 研究組發表的報告指出，建業地產是“2008 中國百強房地產企業開發商”的第39位，未來目標是集中發展河南，希望能把市占率提升至10%。

（報道：《資本創富》財經組）