相對于工業制造業、資源型產業、農業加工業、傳統商業服務業等傳統產業而言，我國的房地產業是一新興產業，過去二十多年的發展經歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個概括的了解。

——老胡·《談我國房地產業的過去、現在和未來》

    火熱仲夏，地產行業大變局緩慢推進的前夜，轉型潛流之下，難掩的是喧囂和躁動。歷長久思考和數次修撰，老胡長文應時而生，恬淡安靜，恰如一縷拂卻溽熱的清風。歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來，云淡風輕的行文搭配正本清源的發心，我們認為這篇文字里正潛藏著大道至簡、循道而為的密碼，啟發著心照不宣的有緣人。
    一位媒體人調侃說，在如此繁忙的事務中凝心聚氣寫出這么一篇雄文，足以證明老胡是真愛這個行業。真愛，也可以作為一個核心字眼，形容6 月間響動河南的一場盛會——建業足球二十周年紀念晚會。近2 萬觀眾，數位知名藝人，政商界友人云集，一句簡單的話在大家心口間傳遞——謝謝老胡。建業足球，正是一家企業與一片熱土水乳交融的溫熱見證。20 年，時光為證——有建業足球在，誰能說比我們更愛河南！
    唯有時間，為真理和真情加冕！

談我國房地產業的
過去、現在和未來
胡葆森

    我國房地產業起步于上世紀九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規模宏大，關聯產業多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計民生，一直以來都是全社會關注的熱點。特別是當市場出現波動或風向不定的今天，“中國房地產會不會崩盤”、“中國經濟是否會被房地產拖垮”、“房價會不會下降”、“有多少開發商會在這次嚴冬中死掉”等一連串問題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業人士對行業未來的擔憂。作為業內人士，我幾乎目睹和參與了這一行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結并呈上，以期與大家分享。
一、行業的基本屬性和特征
    1.后發產業屬性。房地產業屬后發產業，是工業、農業、商業發展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產業。作為城市化的主要載體，其自身的發展又拉動并促進了其他相關產業的發展。在城市化進入中期階段后，房地產業及其相關產業升級為主導產業和支柱產業，直接影響著國家宏觀經濟的發展狀況。
    2.功能屬性。房地產行業說到底是為了改善國民的居住水平，實現執政者“居者有其屋”的施政綱領，創造和諧社會的基本條件。無論哪個國家的政府，從未忽視過國民住房問題。發達國家早在工業革命中期即開始著手研究城市居民的住房問題，恩格斯也早在19世紀就寫過《關于住房問題》的專著。改革開放三十多年來，新建各種住宅近200億平方米，使得人們的物質生活得以極大地改善。其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平，是中國房地產業最大的發展成果。
    3.資本屬性。房地產行業是典型的資本密集型產業,無論是投資還是消費，這一屬性都表現得極為充分。一直以來，無論是在起步時期的千億規模階段，十年前的萬億規模階段，還是如今的近十萬億規模階段，房地產業和建筑業每年的投資都占到我國國民經濟投資總額的20%左右；居民的住房消費支出也已超過城鎮居民消費總額的30%以上。于銀行業而言，開發貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過20%，我國香港因為住房均價更高，這一比例更高達40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規模，在我國超百萬億的貨幣總量中所占的比例，應超過30%或更多。試想，又有哪一個行業可以將房地產行業替代出來，可以承納幾十萬億的貨幣沉淀？
    4.行業規模巨大。從行業以上屬性可以看出，無論是在國民經濟所占投資比例還是在居民消費中所占比例，房地產業規模巨大的特征都表現得十分突出，對國家宏觀經濟的影響巨大而直接，其支柱產業地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷售總額已突破八萬億，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模更加宏大。
5.行業關聯度高。據不完全統計，房地產業直接或間接拉動著40余個行業的發展。對宏觀經濟的拉動系數亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設計等行業的快速發展，無不與房地產業的蓬勃發展密切相關。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關稅費占比平均高達40%以上。房地產業的這一特征，也是其他行業所不具備的。
二、行業的過去
    以1990年廣州第一個大型住宅小區淘金花園開發為標志，我國市場化的房地產業迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個階段。
    1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產業的起步階段。這一階段的我國房地產業有兩個關鍵詞：一是“無序”，二是“調控”。由于行業剛剛起步，政府的相關法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發商憑一紙土地協議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開發商、媒體到消費者，整個市場主體的行為方式都是無序的。在這一狀態下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內的投資過熱現象加劇。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關水龍頭”的方式，責令銀行對企業的期貨、股票、房地產類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發作為我國國民經濟新的增長點”，年底的中央經濟工作會議明確了這一方針，結束了接近五年的宏觀調控。
    2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產業的提速階段。這一階段也有兩個關鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內停止福利分房，同時人民銀行總行要求四大國有銀行當年向城市居民購買住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產業的發展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實現大幅度增長，首次突破1億平方米大關。之后，我國房地產業持續保持著快速的發展勢頭。
    3.調控階段。2004年至2013年，是我國房地產業的調控政策頻出階段。這一階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”。“國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛’”，被業界稱為“8·31大限”。這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問題，先后推出了“安居工程”、“經濟適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關管理辦法不配套、不及時，管理尺度寬嚴不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強副總理進京主持保障房政策調整后，堅持“市場的歸市場，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導思想，在經過三年時間的準備后，于2011年“十二五”起始之年，正式大規模啟動了“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場供應結構的調整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發展，真正起到了決定性作用，標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。
三、行業的現狀
    在經歷了超過25年的長期發展之后，我國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發達國家已經總結出的一條規律——當一個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國家總結出的規律完全契合。行業進入穩定增長期后，發展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個方面。
    1.市場的細分。當市場真正處于理性后，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理開始被人們所認識，城市開發總量是否脫離總體消費需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認知。那些簡單武斷地預測中國房地產業何時崩盤的所謂論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學者關于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構、開發商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟后，就不應該再像以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個城市的市場狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場環境下，三、四線城市的發展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規模過大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內賣光）案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。
    2.開發商的細分。在經過了二十多年的發展后，開發商陣營在不斷地進行分化。以企業概念區分，有價值觀驅動型，也有商業利益驅動型；有戰略導向型，也有機會導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進擴張型，也有穩健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區域發展型；有多業態綜合開發型，也有單業態專業開發型。需要特別指出的是，2004年“8·31大限”后，房地產的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調整的大幕。一批具備了良好基礎性條件的區域龍頭企業，受我國內地上市政策限制，加快了選擇境外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場的對接。2005年至2013年期間，約50家開發企業先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進行戰略布局。絕大多數企業在這一過程中，由于自身條件所限，未能與資本市場完成對接，只能靠自身經營積累、信托和高息拆借資金滾動發展。他們在強大的資本驅動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉移”現象在過去的9年中多發生在競爭較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。我曾經在2005年初對這種市場格局的調整趨勢做出過預測，指出調整的周期大約為十年左右，調整的結果有兩個：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個大中城市的前十大開發商一半以上是來自外地的。我們從百強企業的陣營中不難發現，他們基本上是在過去的近十年市場格局調整過程中發展壯大的，千億級企業不斷增多，百強企業的門檻已達百億以上。市場的規律再次告訴我們，無論任何行業，在其發展的早期階段，靠機會、運氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業發展進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學習創新能力卓越的企業，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。
    3. 產品業態和商業模式的細分。隨著行業的不斷成熟，房地產產品業態日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業、酒店式公寓、養老養生物業,等等，門類齊全。相對應的商業模式也在不斷細分——快速周轉、持有經營、產權式委托經營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創新。產品業態與商業模式豐富多元的目的，是為了平衡企業現金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業“持續盈利、穩定增長”的要求，最終提高企業生存和發展的核心競爭能力。
當前，受我國產業結構的調整、增長方式的轉變、出口增長放緩、銀行利率市場化步伐加快等宏觀因素的影響，國家對房地產業雖未出臺任何新的調控政策，但房地產市場的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經濟體長期低速甚至負增長的國際大背景下，置身在經濟全球化的環境中，中國長期保持雙位數高速增長缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長也許將成為常態。但是，信息化、工業化、農業現代化和新型城鎮化所產生的巨大動力，使得我國房地產業穩定增長的“基本面”沒有發生根本性改變，行業的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著我國房地產業在未來15~20年仍會保持穩定增長的態勢。對行業成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場格局調整、分化和細分結果的價值；那種挖坑即賣房、是個開發商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業粗放式發展階段的結束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂“充滿不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開發企業，依然可以在年底為投資者呈上完美的業績答卷；那些面對剛需的產品，無論在哪一線城市，照樣可以熱銷。總之，如果將過去的25年作為我國房地產業發展的“上半場”，今后的20年，將是它的“下半場”。在今后的日子里，城市的興或衰、房價的升或降、開發商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應再一概而論——一個細分的時代已經到來！這是規律推動的結果。
四、行業的未來
    如果簡單地按照前文提及的發達國家總結出來的規律，再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落。可是，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。這一階段，有以下幾方面的問題提請關注。
    1. 關于市場結構。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場結構的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過90%，市場結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房價持續快速上漲。2011年啟動的“十二五”期間五年建設3600萬套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場的供應結構，使得保障房在市場上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本上抑制房價的過快上漲。
    ２.關于房價。房價的問題一直以來牽動著幾乎所有國人的目光和神經。按照一般的經濟學原理，商品的價格短期內由供求關系決定，長期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時還起著主導作用。尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應長期缺位，致使商品房供需失衡，房價上漲過快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產業的市場化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開市場的手，用好政府的手，有目的地讓市場規律發揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個城市或區域的住房供求狀況、城市化推進節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房價短期內的升降；還可以按照土地價格、建材價格、勞動力和管理費水平、資金成本水平等房價構成的成本因素變化趨勢，判斷房價的中期甚至長期的走勢。
    ３.關于開發商。在房地產業快速發展過程中，開發商的數量曾多達8萬家之眾。隨著市場格局調整步伐的加快，開發商的數量將迅速減少。實際上，即使在數量最多時，絕大多數開發企業基本上屬于項目公司，每年均有新項目開工的企業不足開發商總量的十分之一，它們在項目開發結束后，有的自持了部分物業靠租金維持企業的生存；有的根據市場形勢的變化在尋找新的投資機會，處于“半休眠”狀態。按照目前的行業狀況，再過3~5年，活躍型的、每年有新項目開工的開發商數量將大幅度減少至5000家以下；十年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作伙伴或選購其產品時，應有重要的參考價值。
    4.關于住宅產業化。住宅產業化是指用工業化生產方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產工廠化、現場施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產品的制造成為一個完整的產業系統。目前，國家雖先后出臺了一些相關政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產業化水平相對較低，住宅產業化率不及30%，整體仍處于起步和試點階段。發達國家已超過70%，地震多發國家如日本，有些建筑產品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個小時內裝配建成。作為從業人士，我們必須認識到：1.住宅產業化將從根本上解決房屋的質量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2 .房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產效率的提升促進投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產業化將會為我國房地產業帶來一場革命。 
    5. 關于產業與互聯網。隨著互聯網技術的不斷進步，其對傳統行業的影響也在不斷地深入。門戶網站對廣告業的影響，促使房地產業的營銷方式發生改變；電商的出現，對消費業和商業地產產生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個傳統物流行業也在被迫做出調整；大數據時代的到來，人們的思維方式，幾乎各個行業的商業模式、管理方式等商業生態系統逐步發生著變化。于房地產行業而言，開發商過去已經習慣于從開發和銷售的角度規劃企業的投資和經營行為。今后，如何運用互聯網的思維方式和技術手段，從客戶需求的角度規劃企業的經營行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶群體數以十萬、百萬計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網絡化的社區服務平臺，不斷發現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務中尋找新的利潤增長點，也是開發商正在探尋的經營方向。總之，對于房地產業, 互聯網已不單單是一種工具、一項技術，它將作為一個新興產業，與包括房地產業在內的其他傳統產業相融合，通過改進人們的生產方式、經營方式、管理方式、服務方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進新的商業生態系統的形成，建立新的商業文明，共同推進人類社會的不斷進步。
    6. 關于房地產金融。隨著我國房地產業快速發展，房地產金融業務也在迅速地成長。從早期相對單一的商業銀行開發貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業基金的設立、信托資金大規模地介入，及至近些年國際資本通過企業股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產金融系統也在逐步健全和完善。與不動產經營相配套的REITS(房地產信托基金)呼之欲出。可以相信，在行業不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶資源整合和服務模式創新的金融產品也將層出不窮，一個房地產金融蓬勃發展的新局面已經到來。
五、結束語
    相對于工業制造業、資源型產業、農業加工業、傳統商業服務業等傳統產業而言，我國的房地產業是一新興產業，過去二十多年的發展經歷了一個不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對這一過程的回顧和總結，理出其發展軌道大的脈絡，對其發展的規律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產業有一個概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經濟學理論功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點難免片面甚至偏頗；同時，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業者的職業導向等并無實用性參考價值；于開發商而言，對土地的投資規劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產業的過去、現在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。

二〇一四年六月八日

浮躁社會難得理性 堅定信心苦練內功
——讀《談我國房地產業的過去、現在和未來》有感

    隨著互聯網及微信等手機客戶端的普及，人們接收信息的渠道日益多元化，隨之而來的，就是各種信息為了盡快吸引住人們的眼球，越來越表現出“標新立異、聳人聽聞、嘩眾取寵”等特點，受此傳播語境影響，社會變得浮躁起來，人們仿佛沒有耐心讀完一篇沒有“亮點”、字數超過140的文章了。
    而恰恰此時，理性思考的價值愈發凸顯且更加難得，就像老胡這篇長文，放棄休假、數易其稿，洋洋灑灑八千字，雖娓娓道來，卻力透紙背，就像一陣清風，吹散迷霧，讓我們通過房地產業的前世今生，理性預測未來發展趨勢。正本清源，穩定“軍心”，此文受到房地產業及社會各界人士的強烈追捧，實乃順理成章。
    “高歌猛進”的上半場已經結束，在“市場細分、開發商細分”為特征的下半場，“苦練內功”成了每個開發商的“規定動作”。從投資的角度看，老胡對于不同城市市場細分、分化現象的分析，對于集團的目標城市選取、投資布局策略具有重大的指導意義。老胡指出，城市發展的不均衡決定了市場狀況的差異，對于城市市場狀況的判斷，應更加注重對人口規模、地理位置、經濟總量、供求水平、資源稟賦、政策導向、城市化水平等城市基本屬性和市場特征的分析。這就要求我們加強對城市以及市場各項基本指標的研究，以更加專業、嚴謹的客觀分析為依據，制訂出科學、合理的城市進入及項目獲取方案，為集團實現戰略發展目標貢獻自己的力量。

（袁文鑫，建業集團投資管理中心投資管理部經理）

    成功的企業都是適應時代發展的企業，歸根結底是適應用戶需求變化的企業。把握一家企業，就要了解行業，了解行業中科技的發展趨勢，了解行業中客戶需求數量和質量的變化趨勢。更為要緊的是面對現實，站在行業整體發展和客戶需求發展的趨勢上創造出新的客戶價值，與時代的節奏合拍，在經濟周期浪潮中爭先。認真研讀老胡的文章后，深深感到行業的未來長期趨勢依然向好，優秀企業成長空間依然很大；行業內企業競爭愈發激烈，行業集中度將在近幾年快速提升；客戶需求數量增長速度雖然向緩，但整體規模處在較高水平；整體市場供求關系趨緩，各地市場短期內狀況不一，但客戶需求更加多樣化，導致行業整合速度和行業細分速度加快。懼者生存，面對變化，我們的轉變是什么？我們如何去適應變化？我想，最好的辦法就是去擁抱變化，接受就是改變的開始。

（馬紅亮，建業集團董事會辦公室助理主任）

規律為道，道為天
——讀《談我國房地產業的過去、現在和未來》有感

    初聞老胡新作洋洋七千余言，心下駭然，急忙索閱，覽畢細思，似曾相識。
    老胡對文字一向有著近乎偏執的苛刻，對別人如此，對自己尤其如此，因此很難看到他洋洋灑灑的長篇，所以在中國企業家群體里其他諸君不斷出書的時候，建業人和建業的友人卻始終盼不來老胡的長篇巨作。此文之前篇幅最長者當數《建業人的長征》，五千余言，以戰天斗地之情懷生動描述建業十五年發展歷程，通篇一氣呵成，痛快淋漓，情緒飽滿，斗志昂揚。
    《談我國房地產業的過去、現在和未來》集成了老胡從業三十余年對我國房地產業的觀察、思考和判斷，給出了自己對我國房地產業發展規律的研究。是值于我國房地產業向市場轉變之時的階段性總結及運用規律對未來的展望。這種觀察、思考和判斷，出現在行業和建業集團發展的各個時期老胡的講話或文字作品中，而正是基于此建業集團踐行著“根植中原，造福百姓”、“追求卓越，堅忍圖成”、“陽光操作，規范經營”、“守信用、負責任、走正道、務正業”，二十二年穩健前行。因此此文對于建業人和關注建業的人應該是似曾相識的。 由此可知，此文的形成非一朝一夕之功，非一時興之所至之為，實在是用心良苦，用情專固。
    老胡信奉“種瓜得瓜，種豆得豆”，將“規律為道，道為天”定義為企業信條，在談到規律的時候，老胡在行文時刻意減少了人文情懷，摒棄了氣勢如虹的排比句式，字里行間平實冷靜，能夠體味發乎于心的敬畏。

（田勇，建業集團人力資源管理中心助理總經理）

    首先，老胡為行業良性發展及時指明方向，高瞻遠矚。早在8年前，作為“中國地產三君子”之一的老胡即敏銳地提出房地產業“梯次轉移”現象。今天，站在行業發展的特殊時點上，老胡再次提煉出“行業步入穩定增長期”理論，為當前眾說紛紜的房地產迷局送來了一股清新之風。
    其次，老胡明確了企業在行業“穩定增長期”的發展特征，即“細分”，市場、開發商、產品業態和商業模式的細分勢必將對房地產行業發展產生巨大影響，為廣大房企認清形勢提供了思路，相比“崩盤論”、“三四線城市泡沫論”等激烈觀點，更顯專業和理性。
    最后，老胡開出房地產企業未來生存良方。應對供給結構變化、市場競爭加劇、大數據時代沖擊，唯創新求變方為上策。企業只有苦練內功，不斷打造產品、服務等競爭優勢，方能挺立潮頭。
綜上所述，該文章立意高遠、思想性很強。文中多個建議極為中肯，給逆勢中的房地產企業帶來正向的思考。

（郭衛強，建業集團新鄉城市公司執行總經理）

    拜讀完老胡的《談我國房地產業的過去、現在和未來》一文，回想中國房地產市場經歷的轉折、危機、復蘇和演變，不覺產生共鳴亦感慨萬千。
    建業自成立至今已二十二個年頭，作為河南本土房地產企業，其在老胡的帶領下克服各種變量的沖擊、各種未知的考驗，并始終踐行“讓河南人民都住上好房子”的理念、 “根植中原，造福百姓”的核心價值觀、“堅持向客戶提供沒有瑕疵的產品和一流的服務”的產品服務觀，最終有了今日的一路穩健前行。文章中能熱切感受到的不僅如此，更多的是老胡對河南的愛，不僅流露于字里行間，亦表現在建業二十多年來始終如一日的為河南人民造福的本心。
    通過老胡對中國房地產業過去發展歷史的回顧，不難發現房地產行業在長期推動過程中，形成了更加可持續發展的經濟模式以及更加開放的社會環境，老胡結合現實，對房地產業存在的綜合性問題進行了詳細的剖析，對未來新型城鎮化發展及房地產經營等方面，均有著很好的導向性。
    作為一名職業經理人，我們除了專注于自身管理領域外，亦需站到行業的高度去認識問題，這樣方能開闊眼界，建立更為遠大的理論認知，從而全面提升自我，為這個行業做出更大的貢獻。老胡的歷史課給我們帶來的不僅僅是震撼，更多的是一種對房地產行業的責任，無論是變量沖擊抑或未知考驗，我們均有信心：房地產行業的明天會更加絢爛多彩。

（胡文勤，建業集團助理總裁，商丘城市公司總經理）

    在房地產行業摸爬滾打了22年的胡葆森在6月8日寫了篇近8000字的長文，將自己多年的觀察心得付諸筆下，思辨中國房地產的過去、現在和未來。
    胡葆森最廣為人知的身份，是建業地產股份有限公司董事局主席。建業地產是河南本土最大的開發商，走的是深耕中原的路線，但這并不妨礙建業和胡葆森本人在全國保持的影響力。在業內，曾有“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”的說法。這位中國房地產業協會副會長、全國人大代表，對足球的投資和喜愛也是廣為人知，更是大大提高了他的聲譽。
    這段時間的樓市，可謂風向不定。外界反復在討論：調控政策會怎么走？房價會下降嗎？開發商能支撐得下去嗎？稱霸中原多年的業內大佬，在局勢動蕩不明之時，站出來做這樣一番表態，正是這篇文章的意義所在。
這篇邏輯極強的文章其實通俗易懂。1990年廣州第一個大型住宅小區淘金花園的出現，標志著中國市場化的房地產開發正式啟程。幾乎是親歷了整個中國房地產業的歷史的胡葆森，將這25年劃分為三個階段：前9年的起步階段，關鍵詞是“無序”和“調控”；中間6年的提速階段，關鍵詞有兩個：停止福利分房和按揭貸款；2004年至今，則是調控政策頻出的階段，在胡葆森看來，這一階段中“五年建設3600萬套保障房”的計劃十分重要，對市場供應結構的調整、抑制房價過快上漲，起到了決定性作用，標志著我國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。
    對于行業的現狀，胡葆森的觀點其實就是兩個字：細分，即市場的細分、開發商的細分和產品業態以及商業模式的細分。這一觀點并不是胡葆森本人第一次對外透露，在過去大大小小的場合，他均表達過類似的意見。他認為，一些所謂的專家學者關于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷顯得過于草率，應該根據不同城市的人口規模、經濟總量、供求狀況、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個城市的市場狀況。他舉了這樣一個例子：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。
    至于開發商的細分，胡葆森堅持自己2005年就做出的預測：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個大中城市的前十大開發商一半以上是來自外地的。從目前的態勢來看，這一預測極具前瞻性。
    “如果將過去的25年作為我國房地產業發展的‘上半場’，今后的20年，將是它的‘下半場’。”說出這句話的胡葆森對于行業未來顯然一點也不悲觀。支撐他的論據是，我國的城鎮化率2013年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時間。因此，作為城鎮化推進的重要載體，房地產業在未來的20年依然有持續的發展空間。
    穩健的老胡并不是一個守舊的人，在文中，他著重提了兩個時下的熱門話題：互聯網和房地產金融。顯然，他早就涉獵了這兩個領域。至于互聯網，今年3月份，建業集團宣布旗下18城57盤全部進行電商銷售，集團電商旗艦店同期正式上線，乃是國內首家，優惠金額涉及10億元，規模之大，觸網之深刻，一時之間成為外界熱議的話題。
    胡葆森這一席談，你聽聽也無妨。

(謝敏敏，新浪樂居深度報道記者)

    穿梭于時光隧道，品牌房企開始在中原地產的歷史舞臺上漸次登場，逐鹿中原的時代才剛剛到來。與12年前部分大鱷搶灘鄭州的時代背景完全不同。
    12年前見著老胡的時候，壓根兒沒有想著我今天與建業是如何的近距離，當然，老胡一定不會記得我第一次見他時的那種緊張與慌亂。雖然是在媒體工作，也算是進地產圈兒了。也是這一年，我成為老胡和建業足球的雙料粉絲，對我自己來講，這是一份別樣的榮耀。
    大浪淘沙始見金。12年地產業發展歷程，歷歷在目的是新房企前赴后繼的登場，沒有品牌的房企偃旗息鼓的沒落退場，這是輪回。從戰略向下到琢玉行動，再到今天的百億目標，那一步步深深的腳窩，是一個個成長的坐標，建業，不因時光流逝而蒙塵。有的品牌必然會在歷史的發展變革中黯然失色，退出舞臺，亦有保持旺盛生命力的品牌，經過歷史的醞釀與時代的洗禮，歷久彌香。
    建業轉戰全省十八地市，伴隨著戰略縱深的深入，如火如荼，經歷政策的變化與市場的動蕩，當年王石點評過的那個“如果不重視企業品牌，十年后將找不到你們的影子”的企業，如今真的在市場上找不到其蹤影，而建業領軍的大旗始終迎風招展，并深耕中原，鞏固其霸業，終成河南房企第一品牌。
    當下，唱空者說地產行業的好日子到頭了，也有說地產從黃金時代過渡到了白銀時代。老胡說：房地產業至少還有十年的好光景。我信。
    滾滾而來又匆匆而去的時代機遇，留給有準備的人。也許，沒有喧嘩與張揚，于變遷中保持自己的本色，已然迷倒眾生。比如建業。建業戰略轉移至大鄭州，并用匠心獨具的產品彰顯自己獨特的風格與非凡的品位，這樣的頂級生活，又將引領中原人居，走向何等的高度？
    建業和老胡對我的影響，是潛移默化的。建業足球二十周年慶典晚會上，老胡三個深深的鞠躬，讓我看到的不僅是過去對建業極致的獻禮，更是建業走向頂端的開始。
    建業和老胡，曾經創造了中原地產的傳奇，而今，建業也將戴著這樣榮耀與地位的光環，永遠地延續下去。

(郭春江，基正集團品牌總監)

    讀老胡的文章，像是上了一節中國房地產的歷史課。
    以史為鑒，可知興衰。過去是現在的根據，現在包含著過去、預示著將來。房地產在中國經濟中扮演著極其重要的角色。25年，從蹣跚學步到風華正茂，中國房地產市場經歷了轉折、危機、復蘇和演變。各種變量的沖擊，各種觀點的博弈，也反映出中國經濟的浩浩變革。25年，房地產在長期推動過程中，形成了更加可持續發展的經濟模式以及更加開放的社會環境，也催生出數量更多、經營更為成功的房地產企業。
    市場經濟發展的必然導致競爭加劇，行業洗牌。有憂患意識的企業會感覺到，突破自己生存和發展瓶頸的途徑是學習和創新。學習，“拿來主義”，向市場學，向同行學，不斷完善自己。創新，老胡的文章中也提到，房地產行業25年的發展也是一個不斷創新的過程，房地產不僅改變了人們的生活狀態和生活方式，同時也讓城市變得更加美好。但無論怎么學、如何創新，我認為企業發展殊途同歸之處在于產品和服務。如何給消費者做出好的產品，然后在競爭激烈的市場中用產品去撼動市場，用服務去感動客戶，逐漸樹立起開發企業自己的品牌，這才是一個開發商的生命力之根基。建業今年春天電商平臺上線，以積極的姿態擁抱互聯網，正是一種將房地產這種傳統行業與互聯網這種新興產業相結合的創新探索。
    市場也是公平的，行業“一哥”不意味著就能一勞永逸。而研究人們消費意識的改變，購房需求的多樣化，是有遠見的房企需要快人一步進行著手的課題。
    說回河南市場，一線名企的紛紛進駐，很大程度上影響了樓市的格局。無論從資金還是運營模式來說，給本土企業的發展帶來了不小沖擊，這對本土開發商來說無疑是個挑戰。但不可否認的是，他們也帶來了先進的開發理念和營銷模式，從產品設計到銷售過程再到物業服務多個環節都有可取之處，這對河南樓市和行業的發展來說是值得肯定的，對本地開發商來說更是很好的學習機會，也有利于本土企業接軌更為先進的開發理念，加速創新升級。
    老胡領導下的建業發展史，可以說是河南市場發展的縮影，堪當河南本土企業學習的教科書。老胡的這堂歷史課也給了河南房企的職業經理人一個啟示：職業經理人在專注于自身管理領域之外，一定要讓自己站到行業高度認識問題，建立更為宏大的理論認知，才能眼界更寬，能力更高，從而在自身持續成功的同時，為行業和市場發展做出貢獻。
    歷史是可以回味的，從老胡的歷史課，我們可以看到行業的發展規律。無論是經濟發展，還是政策調控，都反映出了一種健康而又自信的演進。對此，我們應有信心，也要肩負更多責任。

(李濤，河南星聯置地(集團)有限公司副總經理)

    記得《三國演義》中頭一句話是“話說天下大勢,分久必合,合久必分”，縱觀房地產業從無到有，從微小到壯大，無不也實踐著這句話。恰逢近日拜讀胡葆森的《談我國房地產業的過去、現在和未來》一文，不覺引發共鳴。
    文中，老胡對全國房地產的前世今生進行了一次全民性的普及。全文語言客觀公正，通俗易懂。對行業的分析，字字珠璣，以有限的篇幅撥開房地產復雜鏈條的迷霧重重，從本質上還原了房地產業的最真實面目；對過去的闡述中，邏輯明晰，用幾個階段將行業從誕生到現在的狀況闡釋得深入淺出，清晰明白；對現狀的解析中，有理有據，對產業的細分有一個更深層次的認識；對未來的展望中，富含睿智，對行業的各個方面考慮得面面俱到。
    與老胡相識已久，平日接觸中無處不深刻感受到他對于房地產行業的熱愛，對于行業理解的深度和關注。他所領銜的建業集團，作為河南本土房地產企業的領頭羊，一路穩健前行。從建業集團“讓河南人民都住上好房子”的理念和“根植中原，造福百姓”核心價值觀中，也能讀出他身上的社會責任感以及對河南的熱愛。
    老胡文中明確指出了房地產行業的“細分”表現和特征，也提綱挈領地明確了房地產業發展的現狀。在這次行業變化中，對于各個城市、開發商的考驗極為嚴峻，行業的洗牌也勢在必行。伴隨著行業的逐步細分，各個開發商的實力以及理念將有一個新的變化轉折，投機型的開發商將逐步被市場所淘汰，目前流行的開發高周轉率模式將進一步接受考驗。
    作為行業細分的趨勢，開發商也將伴隨著行業的細分和升級，更加靈活和積極地調整自身的方向和策略。在不久的將來，開發商應該更加注重這幾個方面：品牌，通過優質項目樹立自身優秀的影響力，塑造開發商的典型品牌；產品，通過對自身以及市場的研判，舍得精益求精，走專而精的發展道路；服務，更加注重建立和維護，增加業主親身體驗，提供多樣化的增值服務；持續，對發展有長遠的考慮，明確“交房并不是完工，而是一個新的開始”這一理念。
    在這片充滿信心和希望的土地上，希望市場環境健康有序，期待各房企用朝氣蓬勃的姿態和面貌來迎接未來的房地產發展。最后，衷心祝愿老胡身體健康，河南地產，有您很幸福。

(金琪昌，易居中國營銷集團鄭州公司執行總經理)

    目前，整個房地產業就像如火如荼的世界杯和夏月暑雨的天氣一樣被熱度聚焦，并被“拐點論”、“崩盤論”等籠罩。讀到胡葆森對房地產行業系統的回顧與總結，真實地感覺到他“讓正能量從思想開始”的良苦用心。
首先，行業一定是有其定義和屬性的，房地產業同樣如此。
    現在還清晰地記得大學老師講到的“房地產業屬服務業，是第三產業”。認識到其定義才能更好地理解胡葆森闡釋的“后發產業屬性、功能屬性、資本屬性、行業規模巨大、行業關聯度高”基本屬性和特征。房地產業的定義與屬性是對行業最基礎的思想認知，理解了這些，才能更理解行業政策、市場風險的重要性。
    其次，行業一定是有其規律性或周期性的，房地產業亦是如此。
    雖說我國房地產業起步于上世紀90年代，但是，專家、學者及業內人士不論出于什么原因而發出的論調，都阻止不了行業發展規律：當一個國家的人均GDP達到800～1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000～13000美元時，行業發展進入飽和期。目前我國整體房地產行業進入穩定增長期已無可爭議。
    再次，行業一定是有其專業性的，房地產業更是如此。
    文章中對“行業的現狀”的市場、開發商、產品業態和商業模式等細分章節，簡直是教科書一般的精準解讀和經典之言。我國經濟進入市場經濟以后，從事房地產開發行業一定要透過理解行業是“第三產業和服務業”的定位與概念，分析把握好自身在市場、競爭、產品與服務等方面的優、劣勢和適合的發展目標、路徑，而不是全國上下、大小房地產開發公司一味同時都在追求“高增長、高杠桿、高周轉”。一定要認識到“用力做好產品，用心做好服務”才是行業發展的趨勢和核心競爭力。
    最后，行業一定是要市場化、產業化的，房地產業只是慢了半拍。
    正如胡葆森所言，市場供應結構、房價、金融等一定是要市場化的，因為客戶對于需求的提升和對服務的創新是無止境的。當前，房地產業面臨的局面是一方面銷售回款放緩，另一方面獲取資金成本逐步增加的局面。在此情形之下，未來的發展只有從過去單純注重數量的增長轉向更加注重質量的提升，只有加快其產業化進程，才可能有效地高周轉起來，也才能獲得更大的發展空間。市場化、產業化的趨勢還是要求行業始終要關注政策、競爭等情況下認真對待市場需求、客戶敏感點或關注點等。 
    總之，胡葆森從思考者、思想者角度的《談我國房地產業的過去、現在和未來》，傳遞著行業正能量。特別是對中原房地產行業的可持續發展，從思想的高度進行了認識和理解，就像是在課堂上的生動教材，讓我們撥開迷霧，認識行業的本質。我們有理由相信，行業都靜下來思考市場、客戶，用心打造產品和服務，未來的中國房地產業一定會更加趨于健康、穩定和可持續發展。

(畢海濤，康利達集團副總裁、河南雅寶地產有限公司總經理)

    “有學識、有見識、有責任、有擔當”，看完建業集團董事長胡葆森撰寫的《談我國房地產業的過去、現在和未來》后，這是我的最真切感受。
    作為行業領跑者，建業集團和胡葆森在河南省房地產界有著很大的影響力，多年來，其對整個房地產市場形勢的分析也一一應驗，此次客觀理性地對行業屬性、發展歷程進行闡述，特別是對房企未來的發展戰略和機會進行深刻解讀，這會對地產從業者予以啟迪。
    不成熟的市場靠勇氣，成熟市場靠知識。正如胡總所說，在經歷了超過25年的長期發展之后，我國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于理性和成熟。
    所以我想，今后的房企要立足發展，需要掌舵者在對市場、對企業戰略、對核心競爭力的打造上有更專業的把握。

(馮常生，新田集團總裁)

    胡葆森的文章磅礴大氣，在回顧總結分析房地產業的過去發展軌跡和目前的狀況基礎上，對房地產未來的發展趨勢進行了展望，能夠增強消費者及從業人士對行業未來的信心，淡化大家的擔憂。讀了胡葆森的文章，也使我對幾個一直思考的問題有了更新的認識。
    一是房地產業發展的總趨勢。這里面包含兩個方面，一個是社會發展的城市化率逐漸增加的問題，一個是房地產業發展與人均GDP的關系問題。胡葆森對中國房地產業未來發展的信心應該是建立在這樣的社會發展普遍規律基礎上。我國目前的城市化率最高估計在53%，要達到70%左右的城市化率，按照每年1%的速度，房地產業的發展還有17年左右的時間。而根據人均GDP，胡總估計是再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點。根據這樣的規律和發展趨勢來判斷我國房地產業的未來，我覺得是正確的，社會經濟發展的總趨勢和城市化率增加的總趨勢應該不會逆轉。但我覺得我國的人口總數和人口結構的變化可能對這種趨勢會有很大的影響，因為大家都知道，我國的人口變化是有“計劃”的，這種變化會對經濟發展產生如何影響是值得特別關注的。
    二是房地產業發展的制度環境問題。通過胡葆森回顧的中國房地產業過去發展歷史，我們可以很清楚地看出來，我國房地產業的出現和發展是伴隨著改革開放后的市場經濟制度的逐漸建立而出現和發展的。我國房地產業出現的各種問題和諸多爭論，其實都是圍繞房地產業的相關制度環境而進行的，到今天為止，我們仍然不能說關于房地產業發展的制度環境已經完善和穩定，而是存在大量的問題需要進一步探討和完善。根據我國改革開放以來的制度變革總趨勢和社會發展的基本規律，有關房地產業制度方面的變化，總體而言，我們只能堅信應當是朝著促進房地產業健康發展的積極方面變化的。
    三是一個城市的房地產業發展取決于哪些方面的因素。胡葆森的文章里談到了城市房地產市場的細分問題，實際上談的是不同的城市在房地產業發展上的差異問題。每一個城市由于其所處的地理位置不同，其經濟發展水平、人口、交通區位、氣候、周邊經濟腹地等條件都是不同的，也就是房地產業界談到的城市價值是不同的，不同的城市價值其實影響著城市的房價水平，過高的房價會阻礙那些本來愿意移居這個城市的人。但是城市的價值或者說城市對移民的吸引力取決于兩個主要因素，一個是就業機會和收入水平，一個是城市的基礎設施和公共服務水平。我國目前城市房地產業發展的一個基本事實是，政府通過招商引資發展實體經濟來增加就業機會，通過土地出讓籌集城市建設資金，增加城市基礎設施和提升公共服務水平，這樣一個互相推動的發展模式，迅速擴大和改變了我國的城市面貌，也成為推動我國城市化的內在機制。但是這個機制里最關鍵的問題是土地出讓金的增加也推高了房價，社會低收入階層對于高房價的責難，會不會促使制度的變化來消解這個成熟的城市發展模式和內在機制，是社會發展和我國房地產業面臨的一個變數。
    對于胡葆森關于房地產業現狀的分析和未來趨勢的展望，我非常欽佩，也非常贊同，更堅信鄭州的房地產業的未來是美好的。

(于國安，河南財經政法大學房地產系主任 )

    首先，胡葆森的文章具有高度權威性。建業集團從1992年成立到當前，實際上參與并見證了我國房地產行業發展的全過程。胡葆森是一個非常勤于思考的文化人、企業家。作為與馮侖、陳東升等齊名的“九二派”企業家代表人物之一，他以獨特的人格魅力、敏銳的人文思想、敢為天下先的果斷魄力，成為時代的標志和典范。從一個體制內的處級干部，到現在聞名全國的企業家，他一直都在冷靜地審視我國房地產行業的走向。他善于總結，勇于探索，不僅從實踐上參與，也從理論上參與，從自身經歷出發，規避了諸多教條性的框框，以一個企業家、理論家、思想家的身份，在文章中獨到的見解，在房地產行業發展史上的意義將影響深遠。
    其次，胡葆森的文章有著很強的實用性。在河南，建業不僅是房地產行業的一面旗幟，同時也是民營經濟的一面旗幟。胡總作為一個懂政治、會經營、善管理、好品德的優秀企業家代表，一個長期奔走在房地產行業一線的領跑者、參與者，在嘔心瀝血做好企業、做好項目的同時，又潛心研究整個行業脈絡，并最終整理成文，毫無保留地奉獻社會，對廣大房地產開發企業來說，有著巨大的實用性。胡葆森從中國經濟現狀出發、從市場出發，多角度、全方位闡述了中國房地產業的過去、現在，并對未來有著極為深刻的思考。同時，在他的運籌帷幄之下，建業的產品一直都在引領著市場的發展，無論走到哪里，社會各界對建業的品牌都已經產生了根深蒂固的信任感、接受感。因此，廣大企業要學習建業，領悟建業，從而做好做大做強自己。
    最后，胡葆森的文章還有正確的導向性。他用自己多年來的經驗和思考，對房地產業綜合性的問題，詳細地進行解讀，以正視聽，對行業的狀況、對新型城鎮化建設、對企業的經營開發，以及輿論的引導宣傳等方面，都有著很好的導向性，具有極強的現實意義。多年來，胡葆森對行業的諸多認知與判斷都基本上一一應驗，為從業者提供了一個異常準確的參考坐標和有益指導。例如他提到的“2015年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前十大開發商占據、每個大中城市的前十大開發商一半以上是來自外地”的預言，充分體現了他敏銳的洞察力、強大的前瞻性。這為廣大企業家在經營管理、產品研發等方面，都提供了范例和參考。建議從事房地產行業的所有人士認真研究，從而更好地推動房地產行業健康有序地發展。

(趙進京，河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長)

    老胡寫這篇文章是很用心的，是經過反復推敲的，不像一個開發商所言，而是站在第三方的角度，有理有據地分析、歸納了房地產業的歷史和現狀。尤其是文章中的數據，是很下了一番功夫的。總的來說，文章中的觀點我還是比較認可的。尤其是他對房地產行業的基本屬性和特征的歸納，以及行業發展的3個階段的總結，市場細分的論述，都非常客觀。
    當然，老胡的身份也注定了他文章的基調，他對當前房地產業所面臨的困境和挑戰談得不多。“作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15～20年內，仍有持續的增長空間。”諸如這樣的分析預測，一言帶過。
    顯而易見，老胡是個有著教育情結的企業家。他善于思考、勤于思考、注重學習，正是因為這樣，他的企業在品牌建設和企業文化建設上都可圈可點。目前，諸多大牌房企逐鹿中原，希望老胡能在內憂外患的現狀下，苦練內功，深耕細作，帶領本土企業堅守固有陣地、謀求新的發展。

(劉社，河南財經政法大學工程管理與房地產學院教授)

    作為20多年一直帶領企業創新拼搏的企業家，胡葆森近日撰寫長篇理論文章，全面分析了我國房地產業的過去、現在和未來，特別是系統預測了未來20年我國房地產業發展的六大趨勢，在全國房地產界引起了強烈反響。實戰派客串理論家，一石激起千層浪。這是中國房地產行業進入轉型升級新階段的“中原發聲”。
    房地產業是對我國經濟發展、民生改善、城市擴大、財富積累、體制轉型貢獻最大的一個產業，但同時也是一直遭受批評、質疑和詬病最多的一個產業。直到十八大以后的今天，這個產業仍是社會關注、市場波動、推測議論最多的一個產業。文章合為時而著，在這一歷史背景下出現，對于統一業內和社會民眾對房地產業的認識具有很強的現實針對性。
    對一個產業來說，社會和民眾越是關注，就往往越具有生命力，多種不同意見和聲音越是莫衷一是，就說明這個產業越是呼喚理性思維。房地產業正是這樣一個產業。我們必須以歷史的、發展的、系統的思維和視野來分析認識房地產業，必須把房地產業放到人口大國奔向現代化特別是快速推進城鎮化的大格局中來把握，必須把房地產業發展與國家正在全力推進的使市場在資源配置中起決定性作用的改革緊密聯系起來，而這正是胡葆森文章的鮮明特征和高屋建瓴之所在。
    盡管國內經濟正處于“換擋期”、“調整期”和“消化期”，但中國經濟仍處于完全有可能較快發展“黃金期”的總體態勢沒有改變。《國家新型城鎮化規劃》出臺表明，中國將在今后20年內基本上完成城鎮化率達到70%的歷史性跨越，這就決定中國的城市規模和房地產業仍有巨大發展空間，我們必須從這一歷史大趨勢中堅定對房地產業的信心。
    但是這絕不意味著房地產業在今后20年內會有無限空間并保證一路坦途。過去25年積累的問題，比如房地產業在一些地方確實存在過度發展，等等，這些都需要政府、業內和社會以科學態度慢慢消解。
    理性、實踐和智慧的結合，能夠產生普照天下的陽光。相信政府、企業和社會都會以更加理性的態度對待房地產業，該走市場的放手讓市場去調節，像保障房這些該由政府發揮作用的，應讓其投入、建設和管理更加成熟，房地產與土地、金融、財政、稅收、證券、保險以及同各產業的關系必將更加規范，讓住房真正回歸居住的功能，讓產業、企業和產品在市場有效需求面前實現細分。防止國外次貸危機在中國重演，我們應當有這樣的智慧。這些都是“老胡文章”表達的深意。
    建業和足球聯系在一起，老胡用足球比賽的上半場和下半場比喻過去25年與今后20年房地產業的關系，十分形象和耐人尋味。過去25年的開拓、創業、探索，為我國今后20年讓房地產走向健康、成熟、安全積累了豐富的實踐和經驗。我們應當堅信，只要黨和政府堅持實事求是、探求規律、敬畏市場，只要房地產行業回歸理性、尊重規律、嚴格自律，我國房地產業今后20年的發展路子一定會越來越穩健。

(劉道興，河南省社會科學院副院長、研究員)

    “謝謝老胡”，不僅是在建業足球二十周年紀念晚會上，萬名球迷發自內心的心靈呼喊，也是我在夜深人靜的夏夜，再次捧讀老胡洋洋灑灑八千余言長文——《談我國房地產業的過去、現在和未來》的真切感受。這不僅是源于老胡作為生于斯、長于斯的河南本土成長起來的企業家，將“讓河南人民都住上好房子”作為建業的企業使命和存在理由，也不僅僅是因為建業固守中原，植根河南，在2002年即開始了建業省域化的“建業人的長征”，如今，正朝著百城建業的戰略縱深目標邁進；還不僅僅是20年來，老胡對建業足球不離不棄，風雨同舟，砥礪前行，“風雨二十年，深情寄河南”，讓建業足球成為建業品牌最核心的象征，河南體育事業的標志，河南人民精神文化生活的重要元素，中原精神的重要載體，更在于老胡身為全國人大代表、中房協副會長，作為我省房地產業的領軍人物，在我國房地產業進入轉型時期，能夠審時度勢、高屋建瓴、慎思明辨、洞燭幽微、去偽存真、去蕪存菁，以企業家的責任心、使命感和思想者的專業度、權威性、前瞻性，為中國房地產業的穩健發展擎起大旗、首發強音。
    雖說美言不信，但是言為心聲。在互聯網思維下的速讀時代，在戾氣縱橫心態浮躁的社會風氣熏染之下，能夠潛心靜氣地自首至尾一字不落地將一篇長文讀完，并且用心、用情、用腦地去品讀，于“文字匠”的我，也是一件非常奢侈而殊為不易的事情。筆者無從知曉有多少讀者諸君不是走馬觀花地一掠而過文章標題，而對文章本身視而不見，不得其文而入。但是面對老胡在端午節期間，舍棄休息，伏案筆耕，數易其稿，反復推敲，如同琢玉，最終在他步入花甲之年的前夕，落筆成文，付梓公開的這樣一篇飽含真知灼見的華章，我的心靈是虔誠的，是敬畏的，閱讀體驗是深刻的，是強烈的，是震撼的，是愉悅的。
老胡常說，他一生敬畏規律，規律為道，道為天。唐宋八大家之首韓愈語曰：文以載道。老胡此文，不僅文以載道，而且文以明道，文以循道，文以得道，文以傳道。至于“道”為何，何為“道”，無需書讀百遍、其義自見，只需研讀三遍，老胡之“道”纖毫畢現、盡收眼底。
    心有沉香，何懼浮世。在房地產市場風向不定、跌宕起伏，各種觀點、言論、聲音紛然雜陳、令人莫衷一是的當下，老胡舉二十余年地產踐行的厚積，融他經年對房地產業的觀察與思考的心智，通過對房地產業基本屬性和特征的探尋，通過對房地產業“上半場”發展脈絡與軌跡的梳理，通過對房地產業現狀的把脈，通過對房地產業“下半場”的預判，字里行間，無不遵循著房地產業的自身固有的規律，基于此，老胡得出的諸多論斷，如目前行業進入穩定增長期、尚未步入飽和期，房地產業仍是我國國民經濟的支柱產業，仍是中國城市化進程的主要載體；如目前房地產業進入分化期，市場細分、開發商細分、產品業態和商業模式的細分，進而落地到鄭州，具象到三、四線城市的市場空間仍可提升，特別是我國房地產業穩定增長的基本面沒有改變、在未來15～20年間仍會保持穩定增長態勢、“身康體健”的開發企業仍會為投資者呈上完美答卷，無疑是言之有據、言之有理、言之有義的不爭的事實和真諦。特別是老胡關于“我國房地產業一旦進入成熟期后，那些價值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學習創新能力卓越的企業，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會導向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業，面對日益激烈的市場競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局”的溫馨提醒、耳提面命，還有再過三到五年，市場上活躍的房企將會縮減至5000家，十年后將會銳減至3000家左右的預估，以及在這樣一個市場盤整的過程中，開發商將不得不對自身的生存戰略做出調整，重新對企業的產品定位、商業模式、市場范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇的這種居安思危的“憂患意識”，對于投資者、銀行、購房者及其他相關產業在選擇開發商作為合作伙伴或選購其產品時，理當具有重大的參考價值。現在看來，早在９年前老胡就曾經對市場格局的變動與調整做出清晰的預測，時至今日，當時的預測已經預言成真，假若其時眾開發商能夠聽取老胡之言并能及時做出戰略調整，他們當中的一些開發商也就不會陷入老胡所稱的“莽撞無路”的歧路甚至是窮途。顯而易見，一向恪守“懼者生存”之道的老胡，9年前就曾發出的“盛世危言”，并非故作高深，而是對市場格局變動的精準研判，老胡能以陽光照亮的心態發出預警，其用心之良苦，其站位之高遠，不僅發人深思，而且振聾發聵。現如今，老胡再次將自己的嘔心瀝血、披沙煉金而形諸文字的地產思想集大成，像丹柯掏出心一樣和盤托出，當為地產同業捧讀并記取。
    有鑒于此，行文至此，我認為，老胡之文，不僅是他獻給自己六十歲生命年輪、建業足球二十周年風雨歷程的生日禮物，不僅是老胡一己的“夫子自道”，更是中國房地產業具有編年體價值的“史記”，還是中國房地產業立此存照、以此為鏡的教科書，也是中國房地產業面向未來進擊的“長征宣言”，誠如河南財經政法大學房地產經濟研究所李曉峰教授所言，老胡之文，于初入房地產業者而言，是入門的啟蒙教材；于有著一定從業經驗的業內人士而言，是MBA教材；于開發商董事長、總經理而言，更是EMBA教材，不為過譽。
    唯有建業，超越建業；唯有老胡，成就此文。當更多的人心靈被云翳遮蔽，無法飛翔之時，是老胡，為我們洞開了一扇通向地產規律之道的大門。如果得其門而入，定能像阿里巴巴那樣發現字字珠璣、句句箴言。果如是，則老胡心愿足矣；果如是，則為中國房地產業之大幸。
    6月15日中午，距建業足球二十周年紀念晚會大幕開啟不過數小時，天空飄下零星雨滴。其時，我在微信群中祈求蒼天有眼，當晚不要下雨。不一會兒，一位地產界資深人士回復于我：放心，不會下雨，吉人自有天相，得道自有天助。果然吉言成真，雨滴應聲戛然而止，當晚云淡風輕。天佑老胡，天助建業。
    行文終了，筆者仍然忍不住再道一聲：“謝謝老胡。”

(劉文良,《鄭州日報》地產部主編)

活在趨勢中，盛衰本有憑
——讀胡葆森《談我國房地產業的過去、現在和未來》

    時下，在地產圈的微信上瘋轉一個段子：“銷售員，性本善，今年房產不好干。沙盤前，向外看，一個客戶都不見。”事實上，任何市場的冷暖都是：感受在一線，智慧在民間。種種跡象表明：我們的房地產業，在變天。
    和過去二十多年的風云際會、越戰越勇相比，如今的房地產市場，的確是“一頁風云散啊，變幻了時空”。似乎這個產業，正在暗淡它的刀光劍影，正在遠去它的鼓角錚鳴。
    與此相映照的是，開發商、代理商、媒體、專家學者、中介機構、買房者、賣房者，甚至政府職能部門等社會各界，無不為此郁結成疾。郁結何來？因為我們看不懂它的趨勢。
    任何一個行業，都必有其規律和趨勢。而任何一種趨勢一旦形成，就必然遵循一個天條：趨勢必完美。因此，我們欲取財貨，須先釋郁結。
    要釋郁結，不但要看懂趨勢，而且還要辨明那些看似是趨勢，其實是會失敗的波動。推動歷史、社會、經濟發展的力量，有的是潮，有的是浪，有的是波。能明辨潮、浪、波的人，都是非凡之人。
    有故事說，扁鵲的大哥才是一流的醫生，因為他能治未病之人，扁鵲的二哥是二流的醫生，因為他能治將病未病之人，扁鵲是三流的醫生，因為他只能治已病之人。
    在我看來，胡葆森《談我國房地產業的過去、現在和未來》這篇文章，就很釋郁結。讀罷雄文，掩卷沉思，很想借用6月15日晚建業足球二十周年慶典時，鄭州航海體育場球迷排山倒海般的吶喊：謝謝老胡！
    首先，讀老胡的文章，能增長知識。二十五年來，歷史的長河，湮沒了黃塵古道，也荒蕪了烽火邊城。而歲月，總是帶走了太多的東西，不斷塵封她的鮮活面容。而歷史的真相，總掩藏在她的輪廓之中，細節之里。
即使你是一個從業者，也未必講得清這二十五年來的聚散離合。更別說支撐、影響、決定產業生死存亡的每一個波紋、每一朵浪花，以及每一個潮流。而老胡以他的潛心與執著，用洋洋萬言，為二十五年來中國房地產業的前世今生，做了最好的白描和細致的刻畫。就中國房地產史來說，這篇文章無疑將是最好的貯藏之一。
    老胡的這篇文章，每一個知識點的背后，都包含著二十五年來房地產業的姿彩萬象。比如，后發產業、資本屬性、行業關聯度，它們背后的真相，是房地產的氣勢如虹。比如，福利分房、經適房、保障房、安居工程、按揭貸款、招拍掛、8·31大限，它們背后的真相，是房地產業經久不息的亂與治。比如，市場細分、產業細分、商業模式細分，它們背后的真相，是房企的生死存亡。比如，上半場、下半場、住宅產業化、互聯網思維、房地產信托，它們的背后，是新的變革與危機。而像建業這樣的企業，要在二十多年來的大浪淘沙中屹立不倒，除了“持續盈利，穩定增長”外，別無他法。要做到這一點，又談何容易！
    我老家的俗語說，養兒不讀書，不如喂頭豬。這句話，強調知識的重要性。政治家說，以史為鑒，可以知得失。從業者讀史，可以長知識。一個從業者缺乏足夠的行業知識，他很難保證有正確的從業姿勢。老胡的這篇文章，對業內人士來說，讀一遍，能長好多“姿勢”。
    其次，讀老胡的文章，能豐富邏輯。知識雖然重要，如果不給知識賦予相應的邏輯，知識其實是沒有用的。這好比我們雖然認識每一個音符，但若不識譜，不懂得它的邏輯，給你一段曲譜，你是演唱不出動聽的歌曲的。
老胡的這篇文章，對二十五年來的中國房地產，至少給了三個維度的邏輯。也正是至少這三個維度的邏輯，讓二十五年來的中國房地產業，在老胡的筆下，攬全局如庖丁解牛，看方向切中肯綮。
    第一個維度，老胡用了大量的抽象概念，來貫穿這二十五年。這些概念，既是知識，更是史實。從邏輯學上看，科學家大都用概念來思考。面對紛繁的二十五年，以概念來系統統領它，這體現了老胡一貫秉持的“慎始善終”的哲學風格。
    第二個維度，老胡也運用了不少的形象比喻，來闡發產業的深邃與未知。比如分水嶺、半休眠、跑冒滴漏、上半場、下半場，等等。從邏輯學上看，藝術家大都用形象來思考。分水嶺、上下半場、牛市、身體健康等這些比喻，更能體現產業的內蘊力量。
    第三個維度，老胡采集了大量的數據分析，來發現產業及社會經濟“路徑依賴”的邏輯。老胡把這二十五年，大致分為1990～1998、1998～2003、2004～2013三個大的階段。第一個9年，是啟蒙，是群魔亂舞，是由亂而治。第二個6年，是中國房地產業的黃金時代，這個6年，房價隨GDP的節奏，漲跌有序。這個6年，甚至是全世界最正常的房地產市場之一。2003年之后的第三個階段，因為行政的過度干預，讓中國房地產市場喪失了自我調節功能。由此，中國房地產市場成為全球最令人關注和憂慮的市場。
    此外，城鎮化率、GDP值與房地產業的正相關性，武漢、西安、鄭州三地市場的數理分析等，則體現了老胡“不唯上、不唯書、只唯實、交換、比較、反復”的治學精神。正因為這種精神，老胡的立言，能聞一物以貫萬物，雖久不廢。
    最后，讀老胡的文章，能啟迪智慧。當我們從中增長了知識、豐富了邏輯之后，應當學會推理、演繹未來，并付諸實踐。推理的過程，就是啟迪智慧的過程。演繹未來的過程，就是預見趨勢的過程。
    如果說一個完整的趨勢是由波紋、浪花、潮流構成的話，那么，知識概念，就是它的波紋；豐富的形式邏輯，就是它的浪花；路徑依賴的內蘊邏輯，就是它的潮流。由此，老胡得出了這樣一個結論：我國房地產業在未來15～20年仍會保持穩定增長的態勢。
    趨勢必完美。事實上，老胡在對過去二十五年的房地產歷史研究中發現：吾道南來，原是濂溪一脈；大江東去，無非湘水余波。
    因為他在研究、推理、演繹了城鎮化率、GDP與房地產的關聯性，通脹及制度遷移的路徑依賴之后，證明房地產業的盛衰本有憑，房地產業仍活在趨勢中。
    當然，任何潮流中，都會有逆勢的波動。由于2008年以來過度的行政干預余波未盡，老胡在文章的最后，專門拿出一個章節來提醒投資者、消費者、從業者及開發商：這不是藥方。這個章節除了老胡的厚道之外，其實也意味深長。因為每個人、每個企業，都有不同的生存和發展時空。

（譚世平，新浪樂居鄭州站總經理）